Haus verkaufen: Unsere 10 Tipps für Sie

Tipp Nr. 1: Realistischen Verkaufspreis festlegen

Das eigene Zuhause hat einen hohen emotionalen Wert. Doch rechnen Sie damit, dass die potenzielle Käuferschaft das Objekt mit anderen Augen anschaut. Daher ist es ganz wichtig, dass der Verkaufspreis realistisch und marktgerecht eingeschätzt wurde, bevor die Liegenschaft ausgeschrieben wird.

Tipp Nr. 2: Haus für den Verkauf optimal vorbereiten

Überprüfen Sie das Haus und den Garten auf Mängel und beheben Sie diese. Räumen Sie sauber auf und achten Sie auf eine gepflegte Erscheinung. Das ist die Grundlage, um gute, ausgeleuchtete Fotos erstellen zu können. Auch ein 3-D-Spaziergang durch das Objekt kann verkaufsfördernd wirken, wenn die Aufnahmen professionell erstellt werden und die Liegenschaft damit gut zur Geltung kommt.

Tipp Nr. 3: Vollständiges Dossier erstellen

Ihr Dossier sollte insbesondere folgende Punkte umfassen:

• Katasterplan (beim Grundbuchgeometer erhältlich)
  
• Gebäudepläne im Massstab 1:100 (d.h. Grundrisse, Schnitte und Fassaden)
• Fotos, evtl. 3-D-Video
• Baubeschrieb
• Baureglement und Zonenplan (beim Bauamt erhältlich)
• Gemeinde- bzw. Situationsplan
• Verkaufsbedingungen
• Wertschätzung
• Eigenmiet- bzw. Steuerwert
• Grundbuchauszug
• Baurecht-Bedingungen und Abmachungen mit Nachbarn
• Altlastenverdachtsflächen-Kataster (beim Kanton erhältlich)
• Gebäudeversicherungspolice
• Angaben zur Finanzierung (Hypothek und Bank)
• Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnung und Protokolle (bei Stockwerkeigentum)
• Nebenkostenabrechnung und Budget

Tipp Nr. 4: Vermarktungsstrategie überlegen

Überlegen Sie sich gut, auf welchen Plattformen Sie inserieren möchten. Einerseits ist es eine Frage der Kosten. Andererseits suchen Käuferinnen und Käufer auf verschiedenen Plattformen und können leicht den Eindruck bekommen, das Objekt sei ein «Ladenhüter», wenn es ihnen auf mehreren Plattformen begegnet. Ein Mix aus digitalen und lokalen Vermarktungsmassnahmen ist empfehlenswert. Die Zahl der Plattformen für den Hausverkauf ist mittlerweile sehr hoch. Mehr ist aber nicht in jedem Fall auch für den Verkauf förderlich.

Tipp Nr. 5: Genügend Zeit für den Hausverkauf einberechnen

Stellen Sie sich darauf ein: Ein Verkaufsprozess kann langwierig und aufwändig sein. Viele Verkäuferinnen und Verkäufer unterschätzen die Verkaufsdauer und den dabei anfallenden Aufwand. Wer ohne die Unterstützung eines Immobilienmaklers verkaufen möchte, kümmert sich selbst um das Foto-Shooting ebenso wie um die Verkaufspreiseinschätzung, die Erstellung der Verkaufsdokumentation, die Vermarktung, die Verkaufsabwicklung und das Lösen von Finanzierungs- und Steuerfragen.

Geben Sie dies in die Hände eines Immobilienexperten oder einer Immobilienexpertin, fallen zwar Kosten für eine Provision von ca. 2 bis 3 Prozent an. Im Gegenzug ersparen Sie sich die Einarbeitungszeit in all die Themen rund um den Verkauf und die Marktkenntnisse des Experten helfen, den optimalen Verkaufspreis zu erzielen. An nachgefragten Lagen ist eine Verkaufsdauer von drei Monaten ein guter Wert. Grundsätzlich gilt: Je realistischer die Preisvorstellung, desto schneller findet man eine Käuferin oder einen Käufer.

Tipp Nr. 6: Anfallende Kosten für Verkauf und Steuern einplanen

Vielen Verkäuferinnen und Verkäufern ist nicht bewusst, dass ein Verkauf einer Liegenschaft substanzielle Kosten verursachen kann. Neben den Notar- und Grundbuchamtskosten sowie allfälligen Handänderungskosten können insbesondere auch die Grundstückgewinnsteuern zu Buche schlagen. Letztere lassen sich auf Webseiten des jeweiligen Kantons abschätzen. Dazu kommt beim Bezug der Dienstleistungen von Immobilienmaklern eine Provision von ca. 2-3%. Insgesamt belaufen sich bei einem durchschnittlichen Objekt die Kosten auf etwa 30’000 bis 50’000 Franken, wobei die Grundstückgewinnsteuer allein nochmals so viel betragen kann.

Tipp Nr. 7: Kümmern Sie sich um die bestehende Hypothek

Wenn auf Ihrer Immobilie eine Hypothek lastet, sind Sie als Verkäufer oder Verkäuferin zusätzlich gefordert. Im günstigsten Fall übernimmt der Käufer oder die Käuferin der Liegenschaft auch gleich die Hypothek oder Sie haben die Option, die Hypothek auf eine neue oder andere bestehende Liegenschaft zu übertragen. Der Übertrag auf eine andere Liegenschaft ist eine sehr elegante Variante, während die Übernahme der Hypothek durch den Käufer mit einer Reduktion des Kaufpreises einhergehen kann, wenn die Hypothekarzinsen für den Käufer höher sind als bei einem Neuabschluss. Die Reduktion liegt entsprechend im Rahmen der für den Käufer zusätzlich zu bezahlenden Zinskosten. Bei einer Preisreduktion können Sie als Verkäufer immerhin von einer geringeren Grundstückgewinnsteuer profitieren, während ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek in den allermeisten Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung und zusätzliche Gebühren für die Auflösung des Hypothekarvertrages nach sich zieht, was mehrere zehntausend Franken kosten kann.

Tipp Nr. 8: Die Zahlungsfähigkeit der Käuferschaft richtig einschätzen

Haben Sie eine Käuferin oder einen Käufer ausgewählt, muss die Zahlungsfähigkeit mittels eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens eines Schweizer Hypothekargebers bewiesen werden. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Um bösen Überraschungen vorzubeugen, lohnt es sich, die Käuferschaft frühzeitig darauf aufmerksam zu machen. Sie können damit «leere Visiten» und geplatzte Reservationen vermeiden und damit Zeit sparen.

Tipp Nr. 9: Bereiten Sie sich sorgfältig auf den Notartermin vor

Der Kaufvertrag ist der letzte und entscheidende Schritt. Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt und in seiner Anwesenheit unterschrieben. In manchen Kantonen wird das via staatliche Stelle (Amtsnotariat oder Amtsschreiberei) geregelt, in anderen via Privatnotar. Nehmen Sie sich hier genug Zeit, um alle Details genau durchzulesen und gewähren Sie dieses Recht auch der Käuferschaft. Zwei Wochen sollten Sie mindestens für die Durchsicht einplanen, damit der Abschluss für beide Seiten fair und sicher ist.

Im Kaufvertrag sind insbesondere folgende Punkte vermerkt:

Tipp Nr. 10: Unterstützung von Immobilienmakler in Betracht ziehen

Wenn Sie bei einem der oben erwähnten Punkte unsicher sind, holen Sie sich lieber Rat bei einem Experten oder einer Expertin. Er oder sie begleitet Sie wahlweise zu einzelnen Punkten oder durch den gesamten Verkaufsprozess.