Vor dem Verkauf – Vorbereitung ist alles

Makler – ja oder nein? 

Geht es um den Immobilienverkauf stellt sich zuerst die Frage: Wie möchte ich verkaufen – mit oder ohne Makler? Weil ein Immobilienverkauf mit viel Arbeit verbunden ist und Knowhow bedingt, entscheiden sich viele für die Unterstützung durch den Profi. Das spart Zeit, Aufwand und Nerven und mit seinem Verhandlungsgeschick und den Marktkenntnissen verkauft der Profi das Objekt zu einem marktgerechten Preis. Im Gegenzug kostet das viel Geld und die Pauschalverträge machen Sie abhängig von der Qualität der Maklerin oder des Maklers. Was, wenn alles nur heisse Luft war? Mit einem privaten Immobilienverkauf haben Sie alles selbst in der Hand, bezahlen keine Provision und handeln eigenverantwortlich. Dafür haben Sie einen grossen Aufwand zu betreiben und sind emotional befangen, was sich negativ auf den Verkaufsprozess auswirken kann.  

Diese Unterlagen brauchen Sie 

Bevor Sie mit Ihrer Immobilie auf den Markt gehen können, sollten Sie eine umfassende Aufbereitung Ihres Objekts vornehmen. Dafür brauchen Sie sämtliche Unterlagen wie den aktuellen Grundbuchauszug, die Gebäudeversicherungspolice, die Grundrisse, einen Katasterplan und die Aufstellungen über Renovierungen und Investitionen. Bei Mietobjekten kommen noch die Mietverträge hinzu. Und falls Sie über einen Energieausweis verfügen, legen Sie gerne auch diesen bereit. 

Das A und O der Verkaufsdokumentation

Natürlich gehört auch eine entsprechende Präsentation Ihres Objekts mit Fotos und Fakten in das Portfolio Ihrer Immobilie. Listen Sie dafür transparent möglichst viele und objektive Fakten auf, um unnötige Rückfragen zu reduzieren. Dazu zählen etwa Informationen zum Standort und zur Verkehrsanbindung mit Auto und ÖV. Gehen Sie auch auf die Nähe zu Schulen, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten ein. Eine Auflistung aller Investitionen hinterlässt einen guten Eindruck und Offenheit über notwendige Renovierungen schafft Vertrauen.

Bringen Sie Ihre Immobilie auf Vordermann

Generell erhöhen Renovierungen den Wert einer Immobilie. Es ist daher ratsam, Ihr Objekt vorab in Schuss zu bringen. Dazu zählen vor allem kleinere Sanierungen wie Wände streichen oder Gartenarbeiten. Grössere Arbeiten sollten Sie nur in Betracht ziehen, wenn sich Ihre Immobilie sonst nicht verkaufen lässt und sich die Investition auch tatsächlich rentiert. In der Regel wollen die Käuferinnen und Käufer die Immobilie nach ihrem eigenen Geschmack und ihren individuellen Bedürfnissen gestalten.

Definieren Sie den Verkaufspreis

Um einen sinnvollen Angebotspreis definieren zu können, braucht es die Bewertung einer Fachperson. Diese schätzt den Wert Ihrer Immobilie realistisch ein, damit Sie eine entsprechende Vermarktungsstrategie entwickeln können. In der Regel kommt dafür die hedonische Methode zum Zug. Sie leitet den Immobilienwert anhand vergleichbarer Objekte her, indem sie deren erzielten Verkaufspreise und Parameter wie Grösse, Zustand, Lage und Ausbaustandard berücksichtigt.

Während dem Verkauf – die richtige Strategie

Setzen Sie auf eine maximale Verbreitung

Potenzielle Käuferinnen und Käufer tummeln sich überall. Um die Chancen auf einen erfolgreichen und schnellen Verkauf zu erhöhen, lohnt sich eine breite Streuung. Inserieren Sie Ihr Objekt auf allen wichtigen Portalen wie Homegate, Immoscout24 oder Comparis und nutzen Sie auch andere Kanäle wie Zeitungen, Social Media oder Mund-zu-Mund-Propaganda für die Verbreitung Ihres Inserats. Daneben bewährt sich auch immer noch das klassische Verkaufsschild zur Strasse hin.

Das ist wichtig bei Besichtigungen

Hausbesichtigungen für potenzielle Käuferinnen oder Käufer sollten Sie gut koordinieren und sich darauf vorbereiten. Überlegen Sie bereits vorab die Antworten auf die wichtigsten Fragen seitens der Interessentinnen und Interessenten. So umgehen Sie Unsicherheiten, reduzieren unnötige Rückfragen und präsentieren Ihr Objekt von der besten Seite. Und natürlich sollten Sie Ihre Immobilie vor den Besichtigungen gründlich reinigen und aufräumen für den bestmöglichen Eindruck.

Den Kauf vertraglich unter Dach und Fach bringen

Ist eine Käuferin oder ein Käufer gefunden, wird der Verkauf im Rahmen eines Immobilienvertrags rechtskräftig festgehalten. Ein Notar setzt als neutrale dritte Person einen notariell beurkundeten Vertrag zur Unterzeichnung von Ihnen und der Käuferin oder dem Käufer auf. Haben beide Parteien erfolgreich unterschrieben, veranlasst der Notar die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch. Mit der Übergabe händigen Sie der Käuferin oder dem Käufer sämtliche Dokumente aus, womit der Immobilienverkauf dann abgeschlossen ist.

Wie weiter mit der Hypothek?

Grundsätzlich gibt es für die bestehende Hypothek drei Möglichkeiten: Sie übertragen die Hypothek auf eine neue Immobilie, Sie zahlen sie zurück oder die Käuferin oder der Käufer übernimmt sie. Um eine bestehende Hypothek auflösen zu können, benötigt Ihre Bank ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank der Käuferin oder des Käufers als Zahlungsgarantie. Ebenfalls verlangt die Bank Ihr Kündigungsschreiben und die Information, an wen die Schuldbriefe adressiert werden sollen.

Nach dem Verkauf – wie geht es weiter?

Wohin mit dem Geld?  

Ein Immobilienverkauf bringt neues Geld. Möglichkeiten, dieses zu nutzen, gibt es viele – für einen neuen Immobilienkauf, als Anlage, Investition, Schenkung oder für die Vorsorge. Damit Sie eine optimale Lösung finden, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank oder Versicherung sprechen.

Steuerliche Folgen 

Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie sinkt zwar das steuerbare Einkommen durch den Wegfall des Eigenmietwerts, dafür erhöht sich in der Regel die Vermögenssteuer aufgrund des grösseren Vermögens. Hinzu kommen neue Steuern: Wechselt eine Immobilie die Eigentümerin oder den Eigentümer, erheben alle Schweizer Kantone eine Grundbuchgebühr. Vielerorts kommt noch eine Handänderungssteuer hinzu – diese teilen sich Käufer/in und Verkäufer/in meistens. Auch wird eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Sie berechnet sich aus der Differenz des Verkaufspreises Ihres Objekts und dessen Anschaffungskosten. Anrechnen lassen sich wertvermehrende Investitionen sowie die mit dem Verkauf zusammenhängenden Aufwände.