Die passende Hypothek: Fest, Libor oder variabel?

Wer bei der Wahl seiner Hypothek auf Sicherheit und Planbarkeit setzt, entscheidet sich gerne für eine Festhypothek. Sie ist aber trotz der Häufigkeit nicht für alle Immobilienkäufer ideal. Entscheidend ist vielmehr die persönliche Ausgangslage des Hypothekarnehmers: Eine Hypothek muss so perfekt sitzen wie ein Massanzug und dabei vor allem die familiäre und berufliche Situation des Interessenten berücksichtigen.

Grundsätzlich gibt es im Markt drei Hypothekarmodelle: die Festhypothek, die Libor-Hypothek und die variable Hypothek.

Festhypothek: einfach und planbar

Festhypotheken schreiben, wie der Name vermuten lässt, einen gewissen Zinssatz für eine Dauer von meistens zwei bis zehn Jahren fest. Das erhöht die finanzielle Planung und Budgetierung in Bezug auf Familie und Job. Allerdings ist man bei langen Laufzeiten für Veränderungen der Lebenssituation eingeschränkt. Jeder hat wohl schon den Satz gehört: «Ich muss aber doch meine Hypothek abzahlen!» Ein Ausstieg aus einer langlaufenden Festhypothek kann sehr teuer werden. Die Banken verlangen nämlich für die entgangenen Zinseinnahmen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das bedeutet, ein Hypothekarnehmer muss beim Ausstieg auf einen Schlag nicht nur die Hypothek, sondern dazu auch noch diese Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Libor-Hypothek: von tieferen Zinsen profitieren

Ein Modell mit grösserer Flexibilität und niedrigeren Zinsen ist die Libor-Hypothek. Ihr Zinssatz berechnet sich nach dem Libor (London Interbank Offered Rate). Dieser Zinssatz wird von den Konditionen beeinflusst, unter denen sich Banken untereinander Geld ausleihen. Auf den Libor schlägt das Finanzinstitut eine individuelle Marge drauf. Der Hypothekarzins wird in regelmässigen Abständen dem Libor angepasst. Der Zinswechsel erfolgt üblicherweise alle drei, sechs oder zwölf Monate. Ähnlich wie bei Festhypotheken kann bei Libor-Hypotheken eine Zinsobergrenze festgelegt werden.

Variable Hypothek: Ausstieg jederzeit möglich

Die variable Hypothek kennt keine feste Rahmenlaufzeit. Der Hypothekarnehmer kann also unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen jederzeit aus der Hypothek aussteigen. Diese Variante bietet sich dann an, wenn der Verkauf der Immobilie geplant ist oder die Hypothek in Kürze amortisiert werden soll. Die grosse Flexibilität hat aber auch ihren Preis: Der Hypothekarnehmer zahlt einen deutliche höheren Zinssatz als bei Festhypotheken.

Unabhängig von der Wahl des Hypothekarprodukts sollte sich ein Immobilienkäufer unbedingt ein Angebot bei verschiedenen Anbietern einholen. Dabei empfiehlt sich ein Vergleich zwischen drei bis fünf Offerten für dasselbe Produkt und denselben Stichtag. Dabei sollten neben Banken auch Versicherungen und Pensionskassen berücksichtigt werden.

Vorteile der verschiedenen Modelle kombinieren

Der richtige Mix macht's: Bei einem Hauskauf können bis zu 80 Prozent der Kaufsumme über Hypotheken finanziert werden. Eine Ersthypothek deckt maximal zwei Drittel; der Rest kann mit einer Zweithypothek abgedeckt werden. Somit können die Vorteile der drei Hypothekarmodelle kombiniert genutzt werden: Wer von tieferen Zinsen profitieren möchte, aber gleichzeitig auch Budgetsicherheit priorisiert, kann Modelle und Laufzeiten variieren. Wichtig ist dabei zu beachten, dass die einzelnen Tranchen nicht mehr als 24 Monate auseinander liegen sollten. Es ist nur innerhalb der Fälligkeit der ersten Kredit-Tranche möglich, die gesamte Hypothekarsumme zu einem neuen und allenfalls günstigeren Anbieter zu wechseln.