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Vente d’un bien immobilier: dix conseils

L’essentiel en bref
La vente d’un bien immobilier est souvent plus complexe qu’il n’y paraît. Sans une préparation et une planification rigoureuses, on court le risque de commettre des erreurs coûteuses. Voici dix conseils pour réussir plus facilement et plus rapidement votre vente.

Conseil n° 1: fixer un prix de vente réaliste

Votre logement en propriété a une forte valeur sentimentale à vos yeux. Mais attendez-vous à ce que les acheteuses et acheteurs potentiels en aient une perception différente. Avant de mettre votre bien en vente, il est donc très important d’estimer un prix de vente réaliste et conforme au marché.

Un prix trop élevé peut dévaloriser votre bien

Un prix trop élevé prolonge sa durée de présence sur le marché, limite considérablement le cercle des acheteuses et acheteurs intéressés et solvables, et peut dégrader la réputation du bien. En cas de baisse ultérieure du prix, observable par les acteurs du marché, les acheteuses ou acheteurs intéressés essaieront probablement de négocier une baisse de prix supplémentaire, ce qui risque de compliquer et d’allonger la phase de négociations.

Conseil n° 2: optimiser la maison pour la vente

Repérez les défauts de la maison et des extérieurs et remédiez-y. Veillez à ce que la maison soit impeccable et apparaisse sous son meilleur jour. Cela permettra la réalisation de photos de qualité, avec un éclairage adéquat. Une visite en 3D du logement peut également favoriser la vente, à condition que les prises de vue soient réalisées de manière professionnelle, pour bien mettre en valeur votre propriété.

Rénovation? Attention!

Vous envisagez une rapide rénovation pour obtenir un prix de vente plus élevé? Ce n’est pas conseillé. On observe généralement qu’une rénovation, lorsqu’elle se limite à un «coup de peinture», peut certes améliorer l’impression générale, mais n’influence qu’à la marge la valeur de marché d’un bien. De même, il est déconseillé d’engager des dépenses pour rénover votre cuisine et votre salle de bains. La partie acheteuse potentielle ne sera peut-être pas disposée à payer plus cher pour une cuisine neuve, surtout si elle n’est pas à son goût.

En revanche, une transformation qui agrandit l’espace de vie, ou un équipement de type pompe à chaleur ou installation solaire peut accroître sensiblement la valeur estimée.

Conseil n° 3: constituer un dossier exhaustif

Votre dossier doit comporter les éléments suivants:

  • Plan cadastral (disponible auprès du géomètre du registre foncier)
  • Plans du bâtiment à l’échelle 1:100 (c’est-à-dire plans de masse, de coupe et de façade)
  • Photos, éventuellement vidéo 3D
  • Descriptif de l’ouvrage
  • Règlement de construction et plan de zone (disponible auprès de l’office des constructions)
  • Plan communal ou de situation
  • Conditions de vente
  • Valeur estimée
  • Valeur locative ou fiscale
  • Extrait du registre foncier
  • Conditions de droit de superficie et accords avec les voisins
  • Cadastre des sites potentiellement contaminés (disponible auprès des autorités cantonales)
  • Police d’assurance du bâtiment
  • Informations relatives au financement (hypothèque et banque)
  • Dans le cas d’un bien en propriété par étage: règlements de propriété par étage, notamment le règlement d’administration et d’utilisation, et procès-verbaux des assemblées
  • Décompte des charges et budget

Conseil n° 4: réfléchir à la stratégie de mise sur le marché

Réfléchissez bien aux plateformes sur lesquelles vous souhaitez publier votre annonce. Il y a d’une part la question du coût. D’autre part, les acheteurs et acheteuses font des recherches sur différentes plateformes et peuvent avoir l’impression, s’ils repèrent votre bien à plusieurs endroits, que vous avez du mal à le vendre. Une combinaison d’annonces physiques locales et d’annonces numériques est recommandée. Les plateformes de vente immobilière sont à présent très nombreuses. Mais multiplier les annonces ne favorise pas nécessairement la vente.

Utiliser des supports publicitaires locaux

Une experte ou un expert en immobilier connaît les usages locaux et peut vous conseiller sur le choix des mesures de mise sur le marché au niveau local, comme la pose de pancartes ou les endroits où publier votre annonce.

Conseil n° 5: prévoir suffisamment de temps

Vous devez vous y préparer: un processus de vente peut être long et fastidieux. Souvent les vendeuses et vendeurs sous-estiment la durée de la vente et les dépenses qu’elle implique. Si vous souhaitez vendre sans l’aide d’un agent immobilier, vous devrez vous occuper vous-mêmes de la séance photo, de l’estimation du prix de vente, de la préparation de la documentation, de la mise en vente, du traitement de la procédure et de la résolution des questions financières et fiscales.

Si vous confiez toutes ces tâches à un expert immobilier, il vous en coûtera une commission d’environ 2 à 3%. En contrepartie, vous faites l’économie de l’étude détaillée de tous les sujets liés à la vente, et les experts, grâce à leur connaissance du marché, vous aident à obtenir un prix de vente optimal. Si le bien est bien situé dans une zone où la demande est élevée, il faut compter une durée de vente de trois mois. Principe absolu: plus le prix demandé est réaliste, plus vous trouverez rapidement une partie acheteuse.

Conseil n° 6: planifier les frais de vente et la charge fiscale

De nombreux vendeurs ignorent que la vente d’un bien immobilier peut entraîner des coûts substantiels. Outre les frais de notaire et de registre foncier, ainsi que les éventuels droits de mutation, les impôts sur les gains immobiliers peuvent également grever le montant de la transaction. Ces impôts peuvent être estimés sur le site Internet du canton concerné. À cela s’ajoute une commission d’environ 2-3% si l’on recourt aux services d’agents immobiliers. Au total, pour un bien immobilier de valeur moyenne, il faut prévoir des coûts de 30’000 à 50’000 francs, et l’impôt sur les gains immobiliers peut également atteindre à lui seul ce montant.

Conseil n° 7: s’occuper de l’hypothèque en cours

Si votre bien immobilier est grevé d’une hypothèque, des actions supplémentaires sont requises de votre part en tant que vendeuse ou vendeur. Dans le meilleur des cas, la partie acheteuse reprend en même temps l’hypothèque, ou alors vous avez la possibilité de la transférer sur un nouveau bien immobilier ou une autre propriété existante. Le transfert sur une autre propriété est une option très intéressante, tandis que la reprise de l’hypothèque par la partie acheteuse peut aller de pair avec une réduction du prix d’achat si les taux d’intérêt hypothécaires sont plus élevés pour la partie acheteuse que ceux applicables en cas de nouvelle souscription. La réduction correspond alors approximativement au surplus de charges d’intérêts supporté par la partie acheteuse. Une réduction du prix de vente se traduit pour vous par une réduction de l’impôt sur les gains immobilier. En revanche, la sortie anticipée d’une hypothèque à taux fixe entraîne généralement une pénalité de résiliation anticipée et des frais supplémentaires pour la résiliation du contrat hypothécaire, ce qui peut se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers de francs au total.

Examiner attentivement les options

Des erreurs coûteuses peuvent être commises dans la gestion de l’hypothèque existante. Examinez attentivement vos options et, si nécessaire, faites appel à une experte ou un expert en hypothèques.

Conseil n° 8: évaluer correctement la solvabilité de la partie acheteuse

Si vous avez choisi une acheteuse ou un acheteur, sa solvabilité doit être attestée par une promesse de paiement irrévocable émise par un prêteur hypothécaire suisse. Ne vous contentez pas d’un simple accord verbal. Pour éviter les mauvaises surprises, attirez l’attention de la partie acheteuse sur cet aspect suffisamment tôt dans la procédure. Vous pouvez ainsi éviter des visites inutiles et des réservations annulées par la suite, et vous gagnez du temps.

Conseil n° 9: bien préparer le rendez-vous chez le notaire

Le contrat de vente est l’étape finale et décisive. Il est établi par un notaire et signé en sa présence. Selon les cantons, le service de notariat peut être public (notariat officiel ou secrétariat de préfecture) ou privé. Prenez le temps de lire l’acte de vente en détail et accordez également ce temps à la partie acheteuse. Pour une conclusion équitable et sûre pour les deux parties, il faut prévoir un délai de révision d’au moins deux semaines.

Le contrat de vente mentionne notamment les points suivants:

Détails sur le paiement
Calendrier des paiements
Acompte et consignation de l’acompte
Paiement du solde
Répartition des frais de notaire
Droits de mutation
Le cas échéant: charges et servitudes foncières

Conseil n° 10: envisager de recourir à une agente ou un agent immobilier

S’il subsiste pour vous des incertitudes quant à l’un des points décrits plus haut, il est recommandé de faire appel à une experte ou à un expert. Vous pouvez décider de solliciter son aide seulement sur certains points ou pour l’intégralité de la procédure de vente.

Vendre votre maison en toute sérénité avec MoneyPark

Généralement, la vente d’un bien immobilier soulève de nombreuses questions. Bénéficiez de nos conseils et de notre pack sans souci.

Questions posées par personnes intéressées

Nos conseillères et conseillers clients vous offrent un aperçu des questions fréquemment posées. Posez-nous vous aussi votre question. Nous nous ferons un plaisir de vous aider.

Markus S. (47), Lenzbourg

Quel est le meilleur moment pour vendre un bien immobilier?

Le meilleur moment pour vendre un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, tels que la situation économique, le niveau actuel des taux d’intérêt, la demande locale ou encore la saison. Certaines études montrent que les ventes de propriétés sont plus nombreuses au printemps et en été, car les maisons avec jardin, par exemple, séduisent moins pendant les mois d’hiver. En principe, toutefois, c’est surtout la demande qui est déterminante: elle a tendance à augmenter lorsque les taux d’intérêt baissent et que la situation économique est favorable. Enfin, le moment de la vente dépendra également de vos propres besoins ou devra, le cas échéant, être coordonné avec une solution de succession.

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Luanah Lehmann

Expert immobilier

Sabine K. (53), Emmen

Combien de temps faut-il pour vendre une maison?

Pour une vente rapide, l’emplacement du bien est un critère décisif. Les maisons bien situées se vendent en trois à quatre mois environ. Mais si l’emplacement est moins attrayant, la durée peut atteindre six à huit mois, selon la région. Ce délai peut toutefois être influencé en adoptant la bonne stratégie de vente et en fixant correctement le prix.

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Claudia Olejniczak

Responsable Marché Financement

Thomas M. (39), Aarau

Quels sont les impôts appliqués lors de la vente d’une maison?

Citons ici en premier lieu l’impôt sur les gains immobiliers: il dépend de la durée de détention du bien immobilier et peut atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs. Par ailleurs, certains cantons appliquent en lieu et place des frais de registre foncier un droit de mutation, qui représente de 1 à 3% du prix d’achat.

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Luanah Lehmann

Expert immobilier

Claudia V. (61), Berne

Dois-je signaler les défauts de la maison?

Oui, vous devez aborder ces aspects en toute transparence. Si vous ne le faites pas, les défauts seront de toute façon constatés lors de la visite, ou au plus tard après l’achat, ce qui risque d’entraîner des problèmes juridiques.

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Alessio Faina

Responsable Marché Financement & immobilier

Andreas B. (55), Lucerne

Quand la vente est-elle valablement conclue?

Une fois que le contrat de vente a été signé par les deux parties et authentifié en présence d’un notaire, la vente est juridiquement contraignante.

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Claudia Olejniczak

Responsable Marché Financement

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