Vente d’un bien immobilier: dix conseils

Conseil n° 1: fixer un prix de vente réaliste

Votre logement en propriété a une forte valeur sentimentale à vos yeux. Mais attendez-vous à ce que les acheteuses et acheteurs potentiels en aient une perception différente. Avant de mettre votre bien en vente, il est donc très important d’estimer un prix de vente réaliste et conforme au marché.

Conseil n° 2: optimiser la maison pour la vente

Repérez les défauts de la maison et des extérieurs et remédiez-y. Veillez à ce que la maison soit impeccable et apparaisse sous son meilleur jour. Cela permettra la réalisation de photos de qualité, avec un éclairage adéquat. Une visite en 3D du logement peut également favoriser la vente, à condition que les prises de vue soient réalisées de manière professionnelle, pour bien mettre en valeur votre propriété.

Conseil n° 3: constituer un dossier exhaustif

Votre dossier doit comporter les éléments suivants:

• Plan cadastral (disponible auprès du géomètre du registre foncier)
• Plans du bâtiment à l’échelle 1:100 (c’est-à-dire plans de masse, de coupe et de façade)
• Photos, éventuellement vidéo 3D
• Descriptif de l’ouvrage
• Règlement de construction et plan de zone (disponible auprès de l’office des constructions)
• Plan communal ou de situation
• Conditions de vente
• Valeur estimée
• Valeur locative ou fiscale
• Extrait du registre foncier
• Conditions de droit de superficie et accords avec les voisins
• Cadastre des sites potentiellement contaminés (disponible auprès des autorités cantonales)
• Police d’assurance du bâtiment
• Informations relatives au financement (hypothèque et banque)
• Dans le cas d’un bien en propriété par étage: règlements de propriété par étage, notamment le règlement d’administration et d’utilisation, et procès-verbaux des assemblées
• Décompte des charges et budget
  

Conseil n° 4: réfléchir à la stratégie de mise sur le marché

Réfléchissez bien aux plateformes sur lesquelles vous souhaitez publier votre annonce. Il y a d’une part la question du coût. D’autre part, les acheteurs et acheteuses font des recherches sur différentes plateformes et peuvent avoir l’impression, s’ils repèrent votre bien à plusieurs endroits, que vous avez du mal à le vendre. Une combinaison d’annonces physiques locales et d’annonces numériques est recommandée. Les plateformes de vente immobilière sont à présent très nombreuses. Mais multiplier les annonces ne favorise pas nécessairement la vente.

Conseil n° 5: prévoir suffisamment de temps

Vous devez vous y préparer: un processus de vente peut être long et fastidieux. Souvent les vendeuses et vendeurs sous-estiment la durée de la vente et les dépenses qu’elle implique. Si vous souhaitez vendre sans l’aide d’un agent immobilier, vous devrez vous occuper vous-mêmes de la séance photo, de l’estimation du prix de vente, de la préparation de la documentation, de la mise en vente, du traitement de la procédure et de la résolution des questions financières et fiscales.

Si vous confiez toutes ces tâches à un expert immobilier, il vous en coûtera une commission d’environ 2 à 3%. En contrepartie, vous faites l’économie de l’étude détaillée de tous les sujets liés à la vente, et les experts, grâce à leur connaissance du marché, vous aident à obtenir un prix de vente optimal. Si le bien est bien situé dans une zone où la demande est élevée, il faut compter une durée de vente de trois mois. Principe absolu: plus le prix demandé est réaliste, plus vous trouverez rapidement une partie acheteuse.

Conseil n° 6: planifier les frais de vente et la charge fiscale

De nombreux vendeurs ignorent que la vente d’un bien immobilier peut entraîner des coûts substantiels. Outre les frais de notaire et de registre foncier, ainsi que les éventuels droits de mutation, les impôts sur les gains immobiliers peuvent également grever le montant de la transaction. Ces impôts peuvent être estimés sur le site Internet du canton concerné. À cela s’ajoute une commission d’environ 2-3% si l’on recourt aux services d’agents immobiliers. Au total, pour un bien immobilier de valeur moyenne, il faut prévoir des coûts de 30’000 à 50’000 francs, et l’impôt sur les gains immobiliers peut également atteindre à lui seul ce montant.

Conseil n° 7: s’occuper de l’hypothèque en cours

Si votre bien immobilier est grevé d’une hypothèque, des actions supplémentaires sont requises de votre part en tant que vendeuse ou vendeur. Dans le meilleur des cas, la partie acheteuse reprend en même temps l’hypothèque, ou alors vous avez la possibilité de la transférer sur un nouveau bien immobilier ou une autre propriété existante. Le transfert sur une autre propriété est une option très intéressante, tandis que la reprise de l’hypothèque par la partie acheteuse peut aller de pair avec une réduction du prix d’achat si les taux d’intérêt hypothécaires sont plus élevés pour la partie acheteuse que ceux applicables en cas de nouvelle souscription. La réduction correspond alors approximativement au surplus de charges d’intérêts supporté par la partie acheteuse. Une réduction du prix de vente se traduit pour vous par une réduction de l’impôt sur les gains immobilier. En revanche, la sortie anticipée d’une hypothèque à taux fixe entraîne généralement une pénalité de résiliation anticipée et des frais supplémentaires pour la résiliation du contrat hypothécaire, ce qui peut se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers de francs au total.

Conseil n° 8: évaluer correctement la solvabilité de la partie acheteuse

Si vous avez choisi une acheteuse ou un acheteur, sa solvabilité doit être attestée par une promesse de paiement irrévocable émise par un prêteur hypothécaire suisse. Ne vous contentez pas d’un simple accord verbal. Pour éviter les mauvaises surprises, attirez l’attention de la partie acheteuse sur cet aspect suffisamment tôt dans la procédure. Vous pouvez ainsi éviter des visites inutiles et des réservations annulées par la suite, et vous gagnez du temps.

Conseil n° 9: bien préparer le rendez-vous chez le notaire

Le contrat de vente est l’étape finale et décisive. Il est établi par un notaire et signé en sa présence. Selon les cantons, le service de notariat peut être public (notariat officiel ou secrétariat de préfecture) ou privé. Prenez le temps de lire l’acte de vente en détail et accordez également ce temps à la partie acheteuse. Pour une conclusion équitable et sûre pour les deux parties, il faut prévoir un délai de révision d’au moins deux semaines.

Le contrat de vente mentionne notamment les points suivants:

Conseil n° 10: envisager de recourir à une agente ou un agent immobilier

S’il subsiste pour vous des incertitudes quant à l’un des points décrits plus haut, il est recommandé de faire appel à une experte ou à un expert. Vous pouvez décider de solliciter son aide seulement sur certains points ou pour l’intégralité de la procédure de vente.