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Domande dei lettori
Abitazione & Proprietà

Passare con una sola tranche?

Sul prato verde c’è una casa appena costruita.
Molti proprietari di abitazione ripartiscono l’ipoteca in tranche. Stéphane Meusy spiega se si può trasferire un’ipoteca parziale da una banca all’Helvetia.
Per la mia abitazione di proprietà ho stipulato varie ipoteche parziali presso la stessa banca. Ora, con una parte, vorrei passare all’Helvetia. È possibile?
Domanda di Patrick K., Wiesendangen 30.06.2017

Stéphane Meusy
Stéphane Meusy, Responsabile del servizio Ipoteche
Basilea 07.07.2017

Egregio signor K.,

come lei, molti proprietari di abitazione ripartiscono la loro ipoteca in diverse tranche, le cosiddette ipoteche parziali. Il vantaggio è che in questo modo si possono stipulare differenti modelli ipotecari per somme differenti.

Qualora lei abbia stipulato diverse ipoteche parziali, può passare all’Helvetia però solo con l’intero debito ipotecario e non soltanto con una tranche. Il motivo è che un’ipoteca è garantita da pegno immobiliare. Ciò vuol dire che l’immobile è utilizzato come garanzia per il rispettivo creditore ipotecario – in questo caso l’istituto erogatore della sua ipoteca. Nel caso in cui si dovesse arrivare a una realizzazione forzata dell’immobile, con il ricavo della vendita per prima cosa si salderebbe l’ipoteca. Se poi sono diversi istituti a erogare l’ipoteca, potrebbe in alcuni casi non essere possibile pagare tutti i creditori. In questi casi si parla anche di diversi ranghi. Una banca o un’assicurazione al secondo rango riceverebbe quindi in caso di realizzazione forzata solo quanto rimane dalla restituzione del debito al primo rango. Di norma nessun creditore ipotecario vuole assumersi questo rischio.

Nel caso in cui lei abbia due o più ipoteche con durate diverse e vuole passare all’Helvetia, alla scadenza deve convertire l’ipoteca con la durata minore in un’ipoteca a tasso variabile o in un’ipoteca a tasso fisso, la cui durata sia uguale a quella dell’ipoteca parziale con la durata maggiore. Solo allora potrà passare all’Helvetia con l’intero debito ipotecario. Può iniziare a pianificare già dodici mesi prima della data in cui vorrebbe fare il passaggio, approfittando così di interessi più vantaggiosi.

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