Vendere casa: 10 consigli per lei

Consiglio n. 1: fissare un prezzo di vendita realistico

La propria casa ha un elevato valore affettivo. Tuttavia, occorre tenere presente che il potenziale acquirente guarderà l’immobile con occhi diversi. Perciò è molto importante che la stima del prezzo di vendita sia realistica e conforme alle condizioni di mercato, prima che l’immobile sia messo in vendita.

Consiglio n. 2: preparare al meglio la casa per la vendita

Controllate se la casa e il giardino presentano eventuali difetti ed eliminateli. Pulite bene l’immobile e accertatevi che abbia un aspetto curato. Questa è la base per creare foto accattivanti. Anche una passeggiata in 3D attraverso l’immobile può avere un effetto positivo sulla vendita, se le riprese sono realizzate in modo professionale e l’immobile risulta ben valorizzato.

Consiglio n. 3: creare un dossier completo

Il vostro dossier dovrebbe includere in particolare i
seguenti punti:

• piano catastale (disponibile presso il geometra del registro fondiario)
• planimetrie degli edifici in scala 1:100 (ossia: piante, sezioni e facciate)
• foto, eventualmente video 3D
• descrizione della costruzione 
• regolamento edilizio e piano delle zone (disponibili presso l’ufficio edile)
• piano comunale o situazionale
• condizioni di vendita
• valutazione
• valore locativo proprio e valore fiscale
• estratto del registro fondiario
• condizioni del diritto di superficie e accordi con i vicini
• catasto delle aree sospette di essere contaminate (disponibile presso il Cantone)
• polizza dell’assicurazione stabili
• informazioni sul finanziamento (ipoteca e banca)
• regolamenti, disposizioni d’uso e di gestione e protocolli (nel caso di proprietà per piani)
• conteggio delle spese accessorie e budget.

Consiglio n. 4: riflettere sulla strategia di commercializzazione

Riflettete bene su quali piattaforme desiderate pubblicizzare il vostro immobile. Da un lato è una questione di costi. Dall’altro, chi acquista cerca su diverse piattaforme e può facilmente avere l’impressione che l’immobile sia «senza mercato», se lo ritrova su più piattaforme. Si raccomanda di utilizzare un mix di misure di commercializzazione digitali e locali. Il numero delle piattaforme per la vendita di case è ormai molto alto. Tuttavia, un numero maggiore di annunci non per forza incentiva la vendita.

Consiglio n. 5: prevedere una tempistica sufficiente

Preparatevi: un processo di vendita può essere lungo e oneroso. Molte persone che vendono un immobile sottovalutano la durata del processo e le spese correlate. Chi desidera vendere senza il supporto di un agente immobiliare, deve occuparsi personalmente del servizio fotografico così come della stima del prezzo di vendita, dell’allestimento della documentazione, della commercializzazione, della gestione delle vendite e della risoluzione delle questioni finanziarie e fiscali.

È vero che se affidate questo incarico nelle mani di un’esperta o un esperto immobiliare, dovrete sostenere i costi per una commissione del 2–3% circa. In cambio, vi risparmiate il tempo di studiare tutti i temi legati alla vendita, e le conoscenze di mercato dell’agente immobiliare aiutano a stabilire un prezzo di vendita ottimale. Nelle zone molto ambite, una durata di vendita di tre mesi è una buona stima. In linea di principio vale quanto segue: quanto più realistico è il prezzo, tanto più velocemente si trova l’acquirente.

Consiglio n. 6: pianificare i costi da sostenere per la vendita e le imposte

Molte persone che vendono un immobile non sanno che la vendita può implicare spese sostanziali. Oltre alle spese notarili e dell’ufficio del registro fondiario, così come eventuali spese legate al passaggio di proprietà, possono incidere sul budget soprattutto le imposte sugli utili da sostanza immobiliare che si possono stimare sui siti web del rispettivo Cantone. A ciò si aggiunge una commissione del 2-3% circa per i servizi forniti da agenti immobiliari. In totale, le spese per un immobile medio ammontano a circa 30’000 - 50’000 franchi; dello stesso importo può essere anche la sola imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Consiglio n. 7: occuparsi dell’ipoteca esistente

Se sull’immobile grava un’ipoteca, chi vende l’immobile deve farsi carico di altri oneri. Nel migliore dei casi, l’acquirente dell’immobile si assume anche l’ipoteca; o chi vende ha l’opzione di trasferire l’ipoteca su un nuovo immobile o su un altro immobile già esistente. Il trasferimento a un altro immobile è una variante molto elegante, mentre l’assunzione dell’ipoteca da parte dell’acquirente può comportare una riduzione del prezzo d’acquisto, se i tassi ipotecari per l’acquirente sono più alti rispetto all’accensione di una nuova ipoteca. La riduzione si orienta quindi ai costi per gli interessi aggiuntivi che l’acquirente deve sostenere. Con una riduzione del prezzo, chi vende può comunque beneficiare di una minore imposta sugli utili da sostanza immobiliare, mentre l’uscita anticipata da un’ipoteca a tasso fisso comporta nella maggior parte dei casi un cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata e spese supplementari per la risoluzione del contratto ipotecario, il che può costare diverse decine di migliaia di franchi.

Consiglio n. 8: valutare correttamente la solvibilità dell’acquirente

Dopo aver scelto l’acquirente, la sua solvibilità deve essere dimostrata mediante una promessa di pagamento irrevocabile di un creditore ipotecario svizzero. Non fate affidamento su promesse verbali. Per evitare brutte sorprese, vale la pena avvisare l’acquirente in anticipo. In questo modo potete evitare «visite a vuoto» e prenotazioni mancate, risparmiando tempo prezioso.

Consiglio n. 9: preparatevi con cura all’appuntamento dal notaio

Il contratto di compravendita è l’ultimo passo decisivo. Il contratto di compravendita è redatto da un notaio e firmato in sua presenza. In alcuni Cantoni, la procedura è regolata da un organo statale (ufficio notarile pubblico o cancelleria), in altri da un notaio privato. Prendetevi il tempo necessario per leggere attentamente tutti i dettagli e concedete questo diritto anche all’acquirente. Dovreste pianificare almeno due settimane per la revisione della documentazione, affinché la stipula del contratto sia equa e sicura per entrambe le parti.

Nel contratto di compravendita sono indicati in particolare i seguenti punti:

Consiglio n. 10: considerare l’assistenza di un agente immobiliare

Se avete qualche dubbio su uno dei punti summenzionati, è meglio chiedere consiglio a un agente immobiliare, che vi affianchi, a scelta, in singoli punti o durante l’intero processo di vendita.