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Condomini, come accedere al superbonus al riparo da brutte sorprese

Non sono solo le persone fisiche a poter accedere al Superbonus 110%. L’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio) ha, infatti, esteso a tutti i condomìni, la possibilità di realizzare alcuni interventi di riqualificazione energetica o riduzione dei rischio sismico, accedendo alla maxi-detrazione fiscale del 110%.

05/10/2021

Un’occasione irripetibile per rendere l’edificio in cui viviamo più sostenibile dal punto di vista energetico e meno vulnerabile in caso di terremoto. Vediamo nel dettaglio come beneficiare del bonus e quali sono i lavori consentiti.

Decreto Rilancio e bonus condominio

In via preliminare, si rileva che, in ambito condominiale, è possibile ottenere il Superbonus 110% per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio a carattere residenziale.

Così come succede per le abitazioni unifamiliari, anche per i condomìni vale la differenza tra interventi trainanti e trainati.
Pertanto, realizzando quelli che sono stati definiti interventi trainanti sulle parti comuni del condominio, ovvero (cappotto, impianto termico o interventi antisismici), il singolo condomino potrà realizzare anche interventi di riqualificazione energetica nel proprio appartamento (interventi trainati) portando in detrazione le spese con la stessa aliquota del bonus 110% (sostituzione degli infissi, ecc).

Il limite di spesa per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali è riferibile all’intero edificio e non alle singole unità immobiliari che lo compongono mentre per l’intervento trainato realizzato sulla singola unità immobiliare, il limite da considerare è quello riferito alla singola unità.
Ciò implica che la persona fisica che effettua un intervento trainato sulla propria unità immobiliare, al fine di verificare l’ammontare del proprio beneficio fiscale, dovrà sommare il limite di spesa previsto per l’intervento trainato al limite di spesa dell’intervento trainante effettuato dal condominio.

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Attenzione: 

  • per accedere alle detrazioni del superbonus 110%, è necessario che l’assemblea condominiale dia il via libera agli interventi, al finanziamento degli stessi o, eventualmente alla cessione del credito. Per l’ok sono sufficienti i voti della maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno un terzo del valore dell’edificio;
  • il Superbonus non spetta per gli interventi sulle parti comuni relative a edifici composti da più di 4 unità immobiliari, distintamente accatastate, possedute da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti;
  • la detrazione spettante al singolo condòmino, per i lavori effettuati sulle parti comuni, avviene in ragione dei millesimi di proprietà;
  • la verifica del salto di due classi energetiche, è una condizione imprescindibile per ottenere il bonus

Cessione del credito, un’alternativa alla fruizione diretta della detrazione fiscale

Premesso che a beneficiare delle detrazioni diretta per i lavori fatti sulle parti comuni dell’edificio condominiale sono i singoli proprietari degli appartamenti, che partecipano alla spesa in base ai millesimi di proprietà, anche in questo caso, i condomini possono decidere di optare per la cessione del credito, ovvero la possibilità di trasferire la maxi detrazione ad altri soggetti, come istituti di credito e Compagnie di assicurazione.
Un esempio per capire bene il funzionamento della cessione del credito.

Prendiamo il caso di un progetto per la riqualificazione di un condominio con 6 appartamenti, con coibentazione e cambio centrale termica e infissi in tutte le unità.
La coibentazione e il cambio della centrale termica sono interventi trainanti e la sostituzione degli infissi sono interventi trainati, quindi tutti in linea di massima agevolabili con aliquota 110% che danno diritto ad un credito recuperabile in 5 anni (tecnicamente trattasi di una detrazione d’imposta da recuperare nella propria dichiarazione dei redditi).
Ad un investimento totale pari a 180.000 euro, corrisponderebbe un credito Superbonus di 198.000 euro (33.000 euro a condomino, con spesa di 30.000 euro) per il quale è necessario verificare che si rientri nei limiti di spesa imposti dalla normativa per singolo intervento.

Ipotizzando quindi che il lavoro relativo alla coibentazione sia pari a 70.000 e quello della centrale termica di 50.000, mentre gli infissi siano di 78.000, abbiamo i seguenti calcoli di fattibilità:

  • Coibentazione limite di spesa 40.000 x 6 (n. unità immobiliari) = 240.000 > di 70.000
  • Centrale limite di spesa 20.000 x 6 = 120.000 > di 50.000
  • Infissi, come detto, vanno verificati per singolo condomino con un limite di 54.545 a testa > della spesa media per singolo condomino (78.000/6 =13.000)

Ne consegue che essendo tutte le opere al di sotto dei limiti di spesa la detrazione ammonterebbe a circa 6.600 euro annuo per il singolo condomino (33.000/5).
Il condominio decide all’unanimità di cedere il credito a una compagnia assicurativa al fine di monetizzare immediatamente il credito generato.

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Superbonus e assicurazione condominiale


Per il disbrigo delle pratiche che danno diritto al superbonus 110%, un ruolo chiave è svolto dall’amministratore di condominio. È lui a dover eseguire gli adempimenti necessari per godere del beneficio fiscale. In particolare, l’amministratore di condominio deve acquisire:

  • la delibera assembleare in cui i singoli condomini hanno espresso la volontà di eseguire i lavori e la tabella millesimale di ripartizione delle spese;
  • il visto di conformità. Nel caso in cui i condomini decidano di optare per la cessione del credito è necessario che l’amministratore di condominio acquisisca anche il visto di conformità, che può essere rilasciato da dottori commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro, periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, responsabili dei Caf-impresa o dei Caf-dipendenti;
  • l’asseverazione: laddove gli interventi che danno diritto al superbonus 110% siano di efficientamento energetico, l’amministratore dovrà preoccuparsi di acquisire l’asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato per dimostrare che l’intervento è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la spese sostenuta sia congrua. Una copia dovrà essere trasmessa all’ENEA, l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie e lo sviluppo economico, organo preposto al controllo. Analogo documento deve essere predisposto nel caso di interventi volti al miglioramento sismico dell’edificio.

Come si può facilmente intuire, nonostante il Decreto semplificazioni, abbia snellito la procedura per ottenere il superbonus 110%, sostituendo l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile con la sola CILA, le regole per accedere alla maxi detrazione fiscale per i lavori condominiali sono complesse e numerose.
Dietro l’angolo, si nasconde sempre la possibilità di compiere degli errori, che possono compromettere la perdita del beneficio. Non solo. Altrettanti pericoli possono emergere, una volta aperti i cantieri, durante i lavori per la realizzazione degli interventi.
Ecco perché stipulare un'assicurazione prima di iniziare i lavori è molto importante e, in taluni casi, obbligatoria per legge (legge 210). Solo in questo modo, ci si mette al riparo da rischi e spese impreviste per svolgere con serenità il proprio lavoro.

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