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Rapport Helvetia sur le logement: les déménagements de la génération des plus de 55 ans sont un élément clé sous-estimé pour un marché du logement fonctionnel
La génération des 55-74 ans joue un rôle toujours plus important dans le bon fonctionnement du marché du logement en Suisse. Le nouveau rapport Helvetia sur le logement le montre: en déménageant, les best agers libèrent des appartements centraux avec un grand nombre de pièces, qui sont utilisés de manière plus rationnelle par les jeunes ménages. En cas de déménagement, la génération des plus de 55 ans a tendance à s’installer hors des centres ou à l’étranger. Parallèlement, le rapport sur le logement d’Helvetia le montre clairement: en Suisse, le fort attachement à l’habitation en propriété empêche de nombreux ménages arrivés à un certain âge d’adapter leur logement aux nouvelles phases de la vie.
13.04.2026 | Communiqués de presse Marché Suisse
La pénurie de logements est l’un des problèmes brûlants de notre époque. Ce sont surtout les jeunes adultes, jusqu’à la mi-trentaine, qui déménagent. Souvent parce qu’ils ont besoin de plus d’espace pour fonder une famille. Jusqu’à présent, les études se sont surtout concentrées sur la sédentarité relative des personnes âgées. Mais est-ce une réalité? Le rapport Helvetia sur le logement, réalisé en collaboration avec l’institut de recherche Sotomo, montre que la génération des 55-74 ans déménage plus fréquemment qu’on ne le pensait et met en évidence l’impact que cela peut avoir sur les jeunes familles. L’étude montre que lorsque les best agers déménagent, les appartements libérés sont trois fois plus souvent occupés par des familles: le chiffre passe de 12 à 36%.
«La pénurie de logements est actuellement un problème social majeur. En tant que cinquième plus grand propriétaire immobilier de Suisse, il est important pour nous de connaître les besoins actuels et futurs du marché du logement. Le rapport Helvetia sur le logement montre que la génération des best agers contribue de manière substantielle à la fluidité du marché du logement. Cette contribution peut être renforcée grâce à un soutien ciblé à l’aménagement des conditions de logement au troisième âge», déclare Martin Jara, CEO d’Helvetia Suisse.
Voici les principales conclusions de l’étude:
Les best agers déménagent plus souvent et prennent de l’importance sur le marché du logement
Alors que les déménagements concernent encore principalement les jeunes adultes, la génération des 55-74 ans rattrape nettement son retard. Dans le même temps, ce groupe de personnes ne cesse de croître. L’âge des best agers correspond à la période de la vie durant laquelle les enfants quittent le foyer et où ils passent de la vie active à la retraite.
Lorsque les best agers déménagent, les jeunes familles en profitent
Au moment de déménager, les best agers réduisent généralement le nombre de pièces et libèrent ainsi des appartements spacieux. Ceux-ci sont alors principalement occupés par des ménages plus jeunes, avec une moyenne d’âge de 30 ans. La proportion des familles augmente de manière significative: alors qu’avant le déménagement de best agers, seuls environ 12% des appartements étaient occupés par des familles, ce chiffre est passé à 36% par la suite. Cela représente le triple. «Les déménagements supplémentaires de cette tranche d’âge contribuent ainsi de manière significative à répartir plus efficacement les logements existants entre les différentes phases de la vie», explique Michael Hermann, directeur de l’institut de recherche Sotomo.
Les best agers quittent plutôt les centres-villes et s’installent de plus en plus à l’étranger
Contrairement à une idée répandue, de nombreux best agers ne se rapprochent pas des services ou des transports publics. Au lieu de cela, ils déménagent souvent dans des endroits plus excentrés. Cela libère des logements situés dans des quartiers centraux particulièrement recherchés. Cette situation n’est toutefois pas perceptible sur le marché du logement en raison des personnes arrivées de l’étranger, qui s’installent de manière disproportionnée dans des emplacements centraux. L’effet ne s’inverse que chez les personnes âgées de 75 ans et plus, lorsque cette tranche d’âge déménage majoritairement dans des zones résidentielles bien desservies. Malgré le départ des baby-boomers des centres, la pénurie de logements dans les centres-villes persiste. Selon Michael Hermann, il pourrait y avoir deux raisons pour lesquelles le marché du logement reste tendu malgré tout. «Le groupe qui déménage le plus souvent, c’est-à-dire les jeunes adultes de moins de 30 ans, a tendance à s’installer dans des lieux plus centraux. Autre raison possible: seuls les déménagements à l’intérieur de la Suisse sont représentés. Un nombre disproportionné de personnes arrivées de l’étranger s’installent dans des emplacements centraux.»
Les best agers ne sont pas seulement flexibles lorsqu’il s’agit de déménager hors des centres. Les personnes âgées de 55 à 74 ans sont également prêtes à déménager dans une autre commune ou à l’étranger, comme le montrent les chiffres du rapport sur le logement. Le départ de ce groupe d’âge à l’étranger a augmenté de près de 50% entre 2014 et 2024. Dans le même temps, les déménagements au sein de la propre commune ont le moins augmenté parmi les best agers.
Les best agers sans passeport suisse sont plus mobiles et contribuent au bon fonctionnement du marché immobilier
Les étrangers jouent un rôle important sur le marché immobilier suisse non seulement en tant que nouveaux arrivants, mais également lorsqu’ils déménagent ou quittent le pays. Ils contribuent de manière supérieure à la moyenne à la libération de logements et assurent ainsi le bon fonctionnement du marché immobilier.
Les personnes sans passeport suisse déménagent nettement plus souvent que les Suisses. La probabilité que les étrangers déménagent est supérieure de presque 50%. Cela s’explique par le fait que la population étrangère entretient des liens à plus grande échelle et que, du moins pour les personnes immigrées en Suisse, la mobilité géographique marque profondément l’expérience personnelle. Dans le même ordre d'idées, l’ancrage local a un effet très négatif sur la probabilité de déménagement chez les best agers. Pour 10 ans de résidence supplémentaire à un domicile, la probabilité de déménager diminue de 34%. Les personnes habituées à changer d’endroit déménagent également plus souvent dans la seconde moitié de leur vie.
La propriété du logement est le principal frein sur le marché immobilier suisse
L’étude montre également un fort «effet de verrouillage», c’est-à-dire un fort attachement: les personnes qui sont propriétaires de leur logement déménagent nettement moins souvent. Et ce, bien que les propriétaires ne soient en réalité soumis à aucun effet de verrouillage financier, à l’exception des droits de mutation. Si les prix de l’immobilier augmentent dans leur lieu de résidence, ils peuvent vendre leur logement actuel à un prix plus élevé, et ainsi s’acheter un logement équivalent grâce au produit de la vente. La probabilité de déménager est toutefois inférieure de plus de 60% chez les propriétaires que chez les locataires. C’est aussi la raison pour laquelle, dans environ trois quarts des cas, on voit arriver sur le marché un appartement dans un immeuble collectif plutôt qu’une maison individuelle. Ces dernières sont occupées par un nombre particulièrement élevé de best agers, qui en sont propriétaires et sont peu disposés à déménager.
Bien que l’effet des loyers existants peu élevés joue également un rôle, il est nettement plus faible que l’effet des logements en propriété. «C’est particulièrement intéressant au vu du débat politique, où le loyer existant est souvent considéré comme le problème principal pour le nombre peu élevé de déménagements des générations plus âgées. En effet, il semblerait logique que les personnes dont le loyer est faible, c’est-à-dire celles qui, en vertu du droit du bail, paient un prix inférieur au loyer proposé, restent dans leur logement afin d’éviter des frais de loyer plus élevés. Cependant, les chiffres présentés contredisent cela et montrent que les faibles loyers existants ne sont pas la raison principale qui influence un déménagement», explique Michael Hermann.
Conclusion: les déménagements de la génération des plus de 55 ans sont un élément clé sous-estimé
Les résultats montrent que les best agers peuvent jouer un rôle important dans le bon fonctionnement du marché du logement. Leurs déménagements libèrent des appartements spacieux, qui sont occupés efficacement par des ménages plus jeunes. De plus, cette tranche d’âge déménage plutôt hors des centres ou à l’étranger. Reste à déterminer les raisons des déménagements. L’étude n’aborde pas cette question, mais elle pourrait faire l’objet de réflexions futures.
Vous trouverez l’étude détaillée (en allemand) sous le lien suivant.
«La pénurie de logements est actuellement un problème social majeur. En tant que cinquième plus grand propriétaire immobilier de Suisse, il est important pour nous de connaître les besoins actuels et futurs du marché du logement. Le rapport Helvetia sur le logement montre que la génération des best agers contribue de manière substantielle à la fluidité du marché du logement. Cette contribution peut être renforcée grâce à un soutien ciblé à l’aménagement des conditions de logement au troisième âge», déclare Martin Jara, CEO d’Helvetia Suisse.
Voici les principales conclusions de l’étude:
Les best agers déménagent plus souvent et prennent de l’importance sur le marché du logement
Alors que les déménagements concernent encore principalement les jeunes adultes, la génération des 55-74 ans rattrape nettement son retard. Dans le même temps, ce groupe de personnes ne cesse de croître. L’âge des best agers correspond à la période de la vie durant laquelle les enfants quittent le foyer et où ils passent de la vie active à la retraite.
Lorsque les best agers déménagent, les jeunes familles en profitent
Au moment de déménager, les best agers réduisent généralement le nombre de pièces et libèrent ainsi des appartements spacieux. Ceux-ci sont alors principalement occupés par des ménages plus jeunes, avec une moyenne d’âge de 30 ans. La proportion des familles augmente de manière significative: alors qu’avant le déménagement de best agers, seuls environ 12% des appartements étaient occupés par des familles, ce chiffre est passé à 36% par la suite. Cela représente le triple. «Les déménagements supplémentaires de cette tranche d’âge contribuent ainsi de manière significative à répartir plus efficacement les logements existants entre les différentes phases de la vie», explique Michael Hermann, directeur de l’institut de recherche Sotomo.
Les best agers quittent plutôt les centres-villes et s’installent de plus en plus à l’étranger
Contrairement à une idée répandue, de nombreux best agers ne se rapprochent pas des services ou des transports publics. Au lieu de cela, ils déménagent souvent dans des endroits plus excentrés. Cela libère des logements situés dans des quartiers centraux particulièrement recherchés. Cette situation n’est toutefois pas perceptible sur le marché du logement en raison des personnes arrivées de l’étranger, qui s’installent de manière disproportionnée dans des emplacements centraux. L’effet ne s’inverse que chez les personnes âgées de 75 ans et plus, lorsque cette tranche d’âge déménage majoritairement dans des zones résidentielles bien desservies. Malgré le départ des baby-boomers des centres, la pénurie de logements dans les centres-villes persiste. Selon Michael Hermann, il pourrait y avoir deux raisons pour lesquelles le marché du logement reste tendu malgré tout. «Le groupe qui déménage le plus souvent, c’est-à-dire les jeunes adultes de moins de 30 ans, a tendance à s’installer dans des lieux plus centraux. Autre raison possible: seuls les déménagements à l’intérieur de la Suisse sont représentés. Un nombre disproportionné de personnes arrivées de l’étranger s’installent dans des emplacements centraux.»
Les best agers ne sont pas seulement flexibles lorsqu’il s’agit de déménager hors des centres. Les personnes âgées de 55 à 74 ans sont également prêtes à déménager dans une autre commune ou à l’étranger, comme le montrent les chiffres du rapport sur le logement. Le départ de ce groupe d’âge à l’étranger a augmenté de près de 50% entre 2014 et 2024. Dans le même temps, les déménagements au sein de la propre commune ont le moins augmenté parmi les best agers.
Les best agers sans passeport suisse sont plus mobiles et contribuent au bon fonctionnement du marché immobilier
Les étrangers jouent un rôle important sur le marché immobilier suisse non seulement en tant que nouveaux arrivants, mais également lorsqu’ils déménagent ou quittent le pays. Ils contribuent de manière supérieure à la moyenne à la libération de logements et assurent ainsi le bon fonctionnement du marché immobilier.
Les personnes sans passeport suisse déménagent nettement plus souvent que les Suisses. La probabilité que les étrangers déménagent est supérieure de presque 50%. Cela s’explique par le fait que la population étrangère entretient des liens à plus grande échelle et que, du moins pour les personnes immigrées en Suisse, la mobilité géographique marque profondément l’expérience personnelle. Dans le même ordre d'idées, l’ancrage local a un effet très négatif sur la probabilité de déménagement chez les best agers. Pour 10 ans de résidence supplémentaire à un domicile, la probabilité de déménager diminue de 34%. Les personnes habituées à changer d’endroit déménagent également plus souvent dans la seconde moitié de leur vie.
La propriété du logement est le principal frein sur le marché immobilier suisse
L’étude montre également un fort «effet de verrouillage», c’est-à-dire un fort attachement: les personnes qui sont propriétaires de leur logement déménagent nettement moins souvent. Et ce, bien que les propriétaires ne soient en réalité soumis à aucun effet de verrouillage financier, à l’exception des droits de mutation. Si les prix de l’immobilier augmentent dans leur lieu de résidence, ils peuvent vendre leur logement actuel à un prix plus élevé, et ainsi s’acheter un logement équivalent grâce au produit de la vente. La probabilité de déménager est toutefois inférieure de plus de 60% chez les propriétaires que chez les locataires. C’est aussi la raison pour laquelle, dans environ trois quarts des cas, on voit arriver sur le marché un appartement dans un immeuble collectif plutôt qu’une maison individuelle. Ces dernières sont occupées par un nombre particulièrement élevé de best agers, qui en sont propriétaires et sont peu disposés à déménager.
Bien que l’effet des loyers existants peu élevés joue également un rôle, il est nettement plus faible que l’effet des logements en propriété. «C’est particulièrement intéressant au vu du débat politique, où le loyer existant est souvent considéré comme le problème principal pour le nombre peu élevé de déménagements des générations plus âgées. En effet, il semblerait logique que les personnes dont le loyer est faible, c’est-à-dire celles qui, en vertu du droit du bail, paient un prix inférieur au loyer proposé, restent dans leur logement afin d’éviter des frais de loyer plus élevés. Cependant, les chiffres présentés contredisent cela et montrent que les faibles loyers existants ne sont pas la raison principale qui influence un déménagement», explique Michael Hermann.
Conclusion: les déménagements de la génération des plus de 55 ans sont un élément clé sous-estimé
Les résultats montrent que les best agers peuvent jouer un rôle important dans le bon fonctionnement du marché du logement. Leurs déménagements libèrent des appartements spacieux, qui sont occupés efficacement par des ménages plus jeunes. De plus, cette tranche d’âge déménage plutôt hors des centres ou à l’étranger. Reste à déterminer les raisons des déménagements. L’étude n’aborde pas cette question, mais elle pourrait faire l’objet de réflexions futures.
Vous trouverez l’étude détaillée (en allemand) sous le lien suivant.
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