Vente. Réponses aux questions les plus fréquentes concernant la vente de biens immobiliers.

Fixer le juste prix n’est pas si aisé. Une estimation professionnelle réalisée par un spécialiste vaut par conséquent de l’or. Si le prix est trop élevé, la vente peut s’éterniser et vous risquez de devoir baisser le prix de vente par la suite. Cela conduit souvent les acheteurs potentiels à se poser des questions. Si la banque de l’acheteur estime que la valeur du bien immobilier est bien inférieure au prix de vente proposé, cela peut compromettre le financement et, de ce fait, la vente. En effet, dans ce cas les acheteurs et acheteuses doivent apporter une plus importante part de fonds-propres. En revanche, une offre autorisant une marge de négociation raisonnable, c’est-à-dire à dire proche de la valeur de marché, agit positivement sur le prix souhaité et sur la durée de la vente.

Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, des émoluments et des impôts, variant d’un canton à l’autre, s’appliquent:

• Frais de notaire;
• Émoluments du registre foncier;
• Droits de mutation;
• Frais liés à la création ou à l’adaptation de la cédule hypothécaire;
• Impôt sur les gains immobiliers.

Si un bénéfice résulte de la vente, ce dernier est assujetti à un impôt sur les gains immobilier. Dans certains cantons, il convient de s’acquitter, en plus de l’impôt sur les gains immobiliers, d’un droit ou de frais de mutation lors de la vente d’un logement. En général, ils sont payés par l’acheteur, mais dans certains endroits, ils sont payés à parts égales par l’acheteur et le vendeur. Dans certains cantons, il est possible de déterminer contractuellement qui doit payer l’impôt. Pour les frais notariaux également, il existe de grandes disparités d’une région à l’autre. Comme dans de nombreux cantons romands l’authentification est effectuée par un notaire privé, les coûts sont souvent plusieurs fois supérieurs à ceux de la Suisse alémanique.

Le prix de vente d’un bien dépend de divers facteurs tels que le nombre d’offres sur le marché, ou le moment où un bien est proposé sur le marché immobilier.

Une étude de PriceHubble sur les biens proposés à la vente entre 2017 et 2022 a examiné le nombre d’offres et le meilleur moment pour vendre, avec le résultat suivant:

En mai, juin et juillet ainsi qu’en octobre, le nombre de biens proposés sur le marché était en moyenne nettement plus élevé qu’en décembre et janvier ou avril.

Concernant les prix de vente obtenus, on constate des écarts notables entre les différentes périodes de l’année. Les biens proposés en juillet et août affichaient en moyenne les prix de vente les plus élevés. À l’inverse, on retrouvait les prix moyens au m2 les plus faibles au mois de février, avec en moyenne CHF 85 à CHF 88 de moins par m2 qu’en juillet et août.

Le meilleur moment pour vendre un bien immobilier dépend avant tout également de la situation personnelle. Néanmoins, il est intéressant de garder un œil sur le marché et sur les prix en vigueur, ou de se faire conseiller par des expert·e·s afin de trouver le meilleur moment.

Nos expert·e·s se feront un plaisir de vous aider en la matière.

Si vous réalisez un bénéfice lors de la vente d’un bien immobilier ou d’un terrain, vous devez vous acquitter d’un impôt sur les gains immobiliers. Le calcul du gain immobilier déterminant pour l’imposition s’effectue en tenant compte des coûts d’investissement, qui sont déduits du prix de vente. Les coûts d’investissement comprennent, en plus du prix d’achat initial, tous les investissements augmentant la valeur du bien ainsi que les frais liés à la vente (frais de courtage, droits de mutation, annonces, émoluments du registre financier, etc.). Différentes dispositions sont appliquées en fonction du canton. De nombreux cantons exonèrent les propriétaires immobiliers qui ont possédé leur maison ou terrain pendant de nombreuses années avant de vendre. De ce fait, trois facteurs sont déterminants pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers:

• Montant du bénéfice de la vente
• Durée de possession
• Emplacement

Dans certaines circonstances, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas dû immédiatement. Il est alors question de report d’impôt. Peuvent en profiter les personnes qui investissent, dans un délai raisonnable, le produit de la vente dans un logement à usage personnel.

Oui. Une hypothèque en cours ne constitue pas un obstacle à la vente de votre logement. Souvent la vente d’un logement en propriété ne coïncide pas avec l’expiration de l’hypothèque. Vous avez alors le choix entre trois possibilités, que nous nous ferons un plaisir d’étudier avec vous:

• Transfert de l’hypothèque sur le nouveau logement
• Reprise de l’hypothèque par l’acheteur
• Résiliation de l’hypothèque (souvent liée à des frais)

La vente d’un bien immobilier est très complexe. L’assistance apportée par ces spécialistes peut donc s’avérer très utile. Il est indiqué de développer une stratégie de vente appropriée. Celle-ci doit tenir compte de votre situation personnelle ainsi que des particularités du bien immobilier que vous souhaitez vendre. Les analyses de marché, les estimations ou la clarification des questions juridiques et fiscales requièrent en outre des connaissances spécialisées qui font souvent défaut aux particuliers. Pour réussir la vente d’un bien immobilier, il ne suffit pas d’obtenir le meilleur prix de vente, mais la viabilité financière doit être vérifiée au préalable par des banques. Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner, avec MoneyPark, tout au long du processus de vente par le biais de notre offre très complète de prestations.

Il est indiqué de prendre des mesures susceptibles d’avoir un effet positif sur la valeur du bien immobilier et de mettre en valeur ses atouts. Ces mesures peuvent contribuer par exemple à augmenter le prix de vente, et dans certaines circonstances, à accélérer la vente:

• Travaux de rénovation visibles (p. ex. remplacement des revêtements de sol, rénovation des façades extérieures, murs fraîchement peints)
• Assainissement énergétique (p. ex. installation de nouvelles fenêtres, installations de chauffage, etc.).
• Nettoyage professionnel avant les visites du bien

En règle générale, il est recommandé de réaliser de petits travaux de rénovation. Des murs fraîchement peints ou de nouvelles fenêtres donnent une bonne première impression et ont un effet positif sur le prix de vente. Il est cependant déconseillé de procéder à des travaux de rénovation importants avant une vente. Les dépenses liées n’apportent généralement aucun bénéfice supplémentaire.

Il n’est pas toujours aisé de trouver un acheteur adéquat, et surtout qualifié, lors d’une vente immobilière. Nous testons pour vous de manière anonyme la demande actuelle et disposons à cette fin d’un pool d’acheteurs qualifiés. Des courtiers et courtières effectuent également déjà pour vous une évaluation des personnes intéressées.

Divorce
Un divorce entraîne généralement une modification de la situation de logement de toutes les personnes concernées. Si un couple possède un bien immobilier en commun, il convient de clarifier, entre autres, les points suivants:

• Comment est divisée la propriété?
• Le logement commun doit-il être vendu?
• À quel nom est l’hypothèque actuelle?
• Est-ce que l’une des parties peut acheter seule le bien immobilier?
• Que se passe-t-il avec les éventuels fonds de prévoyance investis?

Succession
Si un bien immobilier fait partie de la succession, il doit être estimé avant le partage successoral. Les personnes qui héritent peuvent convenir entre elles du montant ou faire appel à un spécialiste qui en déterminera la valeur. Lors de la vente du bien immobilier, le produit de la vente est réparti de manière proportionnelle entre elles. Si l’une des parties reprend le bien immobilier, elle doit alors racheter les parts des autres personnes qui héritent. Même dans le cas d’un bien immobilier hérité, la capacité financière doit bien évidemment être suffisante pour que la banque autorise une éventuelle hypothèque.

La reprise d’un bien immobilier lors d’un héritage s’accompagne par conséquent d’obligations juridiques et fiscales, qui ne s’appliquent pas lors d’une vente normale. Il convient donc d’en tenir compte. Vérifiez aussi impérativement si des droits de succession sont dus et dans quelles conditions une exonération fiscale est possible.

Donation
Une donation est définie comme un don gratuit et volontaire. Par exemple, si des parents souhaitent transmettre gratuitement leur maison à leurs enfants, ils peuvent le faire sous la forme d’une donation. Il y a dans ce cas différents aspects et questions juridiques à prendre en compte, notamment en ce qui concerne le décès des parents ou la future succession:

• Clarification et accord sur une éventuelle obligation de compensation en cas de succession
• Établissement d’un contrat de donation (acte notarial nécessaire)
• Clarification de l’obligation fiscale en cas de cession en imputation d’une succession future
• Accord sur un éventuel droit d’habitation ou d’usufruit
• Accord sur le paiement de l’hypothèque et clarification des obligations en découlant

Il existe également le concept de donation mixte, où les parents vendent à leur enfant un bien immobilier à un prix inférieur à la valeur du marché ou à la valeur vénale. Il convient de noter qu’une donation mixte est en principe liée à une obligation de compensation en cas de succession; la différence entre la valeur de vente et la valeur vénale étant considérée juridiquement comme une avance d’hoirie ou une donation. De plus, la plus-value doit être compensée. Selon la situation, une donation bien intentionnée peut se muer en une charge financière importante lors de la succession.