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Rembourser son hypothèque et ne plus avoir de dettes? Ça donne envie. Mais le diable se cache dans les détails... ou dans les impôts et la prévoyance vieillesse. Alors, que faire? Amortir de manière directe ou indirecte? Est-il possible d’amortir trop? Découvrez ce qui vous convient et quand moins, c’est plus.
Que signifie amortir une hypothèque?
L’amortissement signifie que vous remboursez votre hypothèque par étapes. Vous avez le choix entre l’amortissement direct et l’amortissement indirect.
L’amortissement direct réduit régulièrement votre dette hypothécaire. L’amortissement indirect, quant à lui, fonctionne via une solution de prévoyance comme le pilier 3a. Dans ce cas, le capital épargné sert de sécurité et est utilisé à la fin pour le remboursement.
L’amortissement direct convient donc aux personnes qui souhaitent rembourser rapidement leur dette. L’amortissement indirect, quant à lui, offre des avantages fiscaux et renforce la prévoyance vieillesse.
L’amortissement de l’hypothèque de 1er rang est facultatif si la situation financière le permet. En revanche, l’hypothèque de 2nd rang doit être remboursée au plus tard à la retraite, selon l’établissement financier, ou en tout état de cause dans un délai maximum de 15 ans. Pour l’amortissement, il est important de tenir compte de la capacité financière de l’hypothèque afin de s’assurer que les frais de financement mensuels entrent dans votre budget à long terme.
De plus, votre stratégie hypothécaire joue un rôle important. En effet, elle détermine comment et dans quelle mesure le remboursement doit être effectué afin que vous puissiez atteindre vos objectifs financiers.
Amortissement direct vs indirect: les différences
L’amortissement direct et l’amortissement indirect présentent tous les deux des avantages et des inconvénients spécifiques qui ont une incidence sur votre charge fiscale, vos charges d’intérêts et votre flexibilité financière. L’amortissement direct diminue continuellement la dette hypothécaire et donc le coût des intérêts, ce qui réduit toutefois les déductions fiscales et immobilise votre argent dans le bien immobilier. Dans le cas de l’amortissement indirect, l’hypothèque n’est pas remboursée; la dette hypothécaire reste inchangée. L’amortissement se fait via une solution de prévoyance, par exemple le pilier 3a, ce qui permet de maintenir la charge d’intérêts constante et de profiter au mieux des avantages fiscaux. Dans cette variante, l’établissement de financement détient le droit de gage
Amortissement direct
Dans le cas de l’amortissement direct, vous remboursez régulièrement un montant fixe de l’hypothèque, ce qui réduit progressivement votre dette résiduelle et donc la charge d’intérêts.
- Avantages: vous remboursez votre dette pas à pas. À chaque remboursement, votre dette diminue, et par la même occasion votre charge d’intérêts mensuelle aussi.
- Inconvénients: à chaque remboursement, votre charge d’intérêts diminue certes, mais vos déductions fiscales se réduisent également. En effet, moins vous payez d’intérêts hypothécaires, moins vous pouvez déduire de vos impôts.
Amortissement indirect
Dans le cas de l’amortissement indirect, la dette hypothécaire reste constante tandis que les remboursements sont versés à un pilier 3a ou à une solution de prévoyance. À l’échéance, les cotisations servent à rembourser intégralement l’hypothèque. Cela se fait souvent à l’occasion du départ à la retraite, afin de garantir la capacité financière. Jusqu’à cet amortissement, la charge d’intérêts reste inchangée.
- Avantages: avec cette méthode, vous économisez doublement des impôts. D’une part, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts. D’autre part, vous bénéficiez d’avantages fiscaux sur votre avoir de prévoyance.
- Inconvénients: votre dette hypothécaire reste constamment la même. Cela signifie que vous payez des intérêts sur la totalité du montant de l’hypothèque pendant toute la durée du prêt. Vous ne bénéficiez donc pas d’une baisse de la charge d’intérêts.
| Amortissement direct | Amortissement indirect | |
| Remboursement | Montant mensuel ou annuel fixé directement sur l’hypothèque |
Via une solution bancaire oud’assurance du pilier 3a |
| Charge d’intérêts | Baisse de la charge d’intérêts grâce à une dette réduite |
Charge d’intérêts constante, carl’hypothèque reste la même |
| Fiscalité | Déductions moindres en raison de la charge d’intérêts qui diminue |
Déductions maximales grâce à unecharge d’intérêts constante |
| Convient aux | personnes qui souhaitent réduire leurs dettes de manière continue |
personnes qui souhaitent optimiserles avantages fiscaux |
Exemples: comparaison de l’amortissement direct et indirect
Exemple 1: avec 10’000 francs par an
Dans le premier exemple, deux couples peuvent utiliser chacun 10’000 francs par an pour amortir leur hypothèque. L’un des couples amortit directement, l’autre indirectement en versant chaque année l’argent sur un compte du pilier 3a.
| Amortissement direct | Amortissement indirect | |
| Amortissement en 15 ans | CHF 150'000 | CHF 150'000 |
| Taux hypothécaires | CHF 34'300 | CHF 67'500 |
| Économie d’impôt grâce à la déduction des intérêts débiteurs | CHF −10'290 | CHF −20'250 |
| Intérêts crédités compte du pilier 3a | CHF −5'860 | |
| Économie d’impôts par la déduction des cotisations pilier 3a | CHF −45'000 | |
| Impôt sur les versements en capital pilier 3a | CHF 7'630 | |
| Total coûts | CHF 174'010 | CHF 154'020 |
| Avantage de l’amortissement indirect | CHF 19'990 |
| Amortissement direct | Amortissement indirect | |
| Amortissement en 15 ans | CHF 150'000 | CHF 150'000 |
| Taux hypothécaires | CHF 34'300 | CHF 67'500 |
| Économie d’impôt par la déduction des intérêts débiteurs | CHF −10'290 | CHF −20'250 |
| Versement supplémentaire dans le pilier 3a | CHF 150'000 | |
| Intérêts crédités compte du pilier 3a | CHF −5'860 | CHF −5'860 |
| Économie d’impôts par la déduction des cotisations pilier 3a | CHF −45'000 | CHF −45'000 |
| Impôt sur les versements en capital du pilier 3a pour l’amortissement | CHF 7'630 | |
| Épargne en fonds | CHF 150'000 | |
| Rendement du fonds | CHF −22'934 | |
| Impôt sur la distribution de fonds | CHF 3'290 | |
| Total coûts | CHF 273'150 | CHF 284'376 |
| Avantage de l’amortissement direct | CHF 11'226 |
| Hypothèses | |
| Preneur d’hypothèque | Couple affilié à des caisses de pension |
| Durée d’amortissement | 15 Jahre |
| Hypothèque | CHF 150'000 |
| Amortissement par an | CHF 10'000 |
| Taux hypothécaire | 3% |
| Intérêt sur le compte du pilier 3a par an | 0,5% |
| Taux d’imposition marginal | 30% |
| Taux d’imposition sur le capita | 6%* |
| Rendement du fonds | 2% |
| Impôt sur la distribution de fonds | 1% |
Savoir si cela est valable pour vous aussi dépend toutefois des taux d’intérêt actuels et de votre situation financière personnelle. De plus, l’amortissement de l’hypothèque de 1er rang n’est rentable que si l’économie réalisée sur la charge d’intérêts est supérieure au rendement qu’offrirait un placement financier alternatif.
Peut-on «trop» amortir?
Un amortissement est surtout utile lorsque l’hypothèque arrive à échéance et que les nouveaux taux hypothécaires sont plus élevés ou qu’il faut s’attendre à une charge d’intérêts plus importante. Une dette hypothécaire plus faible réduit alors la charge d’intérêts annuelle et crée un allègement financier.
Attention toutefois: un amortissement trop important présente également des inconvénients.
- Inconvénient fiscal: si l’hypothèque est fortement réduite, non seulement la charge d’intérêts diminue, mais aussi les possibilités de déductions fiscales. Les intérêts hypothécaires étant déductibles des impôts, l’avantage fiscal diminue d’autant plus que la charge d’intérêts diminue. Un amortissement trop élevé peut donc être moins avantageux sur le plan fiscal.
- Flexibilité limitée: si l’amortissement est trop important, une part considérable de votre patrimoine est immobilisée dans votre logement et n’est pas disponible pour d’autres dépenses. Quand on amortit une hypothèque, il faudrait donc toujours garder une réserve suffisante pour pouvoir couvrir sans problème les frais non prévus à l’avenir, comme une rénovation ou les dépenses liées à des soins.
La bonne stratégie d’amortissement pour vous
La forme d’amortissement la plus appropriée dépend de votre situation individuelle. Il est important que vous puissiez effectuer vos paiements d’amortissement de manière fiable dans toutes les situations de la vie, même les plus inattendues. Un coup du sort – comme la perte d’un emploi, une maladie longue ou un accident – peut soudainement modifier votre situation financière. Si le financement ou l’amortissement de votre logement est calculé de manière trop serrée, ou si trop de capital est immobilisé dans votre logement, cela pourrait limiter votre flexibilité et réduire votre marge de manœuvre financière.
Une bonne stratégie d’amortissement prend donc en compte bien plus qu’une optimisation fiscale. Il est important de conserver des réserves financières suffisantes pour couvrir les frais imprévus et préserver la sécurité financière. Parlez-en à un·e expert·e afin de trouver une stratégie adaptée à la fois à vos objectifs financiers et à votre situation personnelle. Il est souvent judicieux de combiner l’amortissement direct et l’amortissement indirect afin de profiter au mieux des avantages des deux variantes.
