Hypothek abzahlen und schuldenfrei sein? Klingt gut – aber der Teufel steckt im Detail bzw. bei den Steuern und der Altersvorsorge. Was ist besser: direkte oder indirekte Amortisation? Und kann man auch zu viel amortisieren? Erfahren Sie, was zu Ihnen passt und wann weniger mehr ist.

Was bedeutet Amortisation von Hypotheken?

Amortisation bedeutet, dass Sie Ihre Hypothek schrittweise zurückzahlen. Sie haben die Wahl zwischen der direkten und der indirekten Amortisation.

Die direkte Amortisation reduziert Ihre Hypothekarschuld regelmässig. Die indirekte Amortisation hingegen funktioniert über eine Vorsorgelösung wie etwa die Säule 3a. Dabei dient das angesparte Kapital als Sicherheit und wird am Ende zur Rückzahlung genutzt.

Die direkte Amortisation eignet sich also für Personen, die ihre Schuld schnell zurückzahlen möchten. Die indirekte Amortisation hingegen bietet steuerliche Vorteile und stärkt die Altersvorsorge.

Die Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig, sofern es die finanzielle Situation zulässt. Die 2. Hypothek hingegen muss je nach Finanzinstitut spätestens bei der Pensionierung, jedoch bei allen innerhalb von maximal 15 Jahren abbezahlt sein. Wichtig ist, dass Sie bei der Amortisation auch die Tragbarkeit der Hypothek beachten, um sicherzustellen, dass die monatlichen Finanzierungskosten langfristig in Ihr Budget passen.

Zusätzlich spielt Ihre Hypothekarstrategie eine wichtige Rolle. Denn sie legt fest, wie und in welchem Umfang die Rückzahlung erfolgen soll, damit Sie Ihre finanziellen Ziele erreichen. 

Direkte vs. indirekte Amortisation: Die Unterschiede

Sowohl die direkte als auch die indirekte Amortisation haben spezifische Vor- und Nachteile, die sich auf Ihre Steuerbelastung, Ihre Zinskosten und Ihre finanzielle Flexibilität auswirken. Die direkte Amortisation senkt die Hypothekarschuld schrittweise und damit die Zinskosten, was jedoch die Steuerabzüge reduziert und Ihr Geld in der Liegenschaft bindet. Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothek nicht zurückbezahlt; die Hypothekarschuld bleibt unverändert. Die Amortisation erfolgt über eine Vorsorgelösung, zum Beispiel die Säule 3a, wodurch die Zinskosten konstant bleiben und Sie die steuerlichen Vorteile optimal nutzen können. Bei dieser Variante hält das finanzierende Institut das Pfandrecht.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig einen festgelegten Betrag der Hypothek ab, wodurch sich Ihre Restschuld und somit auch die Zinskosten sukzessive verringern.

• Vorteile: Sie zahlen Ihre Schuld Schritt für Schritt zurück. Mit jeder Rückzahlung sinkt Ihre Schuld – und damit reduziert sich auch Ihre monatliche Zinsbelastung. 
• Nachteile: Mit jeder Rückzahlung sinkt zwar Ihre Zinsbelastung, aber auch Ihre Steuerabzüge reduzieren sich. Denn je weniger Hypothekarzinsen Sie zahlen, desto weniger können Sie von der Steuer absetzen.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld konstant, während die Rückzahlungen in eine Säule-3a- oder eine Vorsorgelösung fliessen. Die Beiträge dienen am Ende der Laufzeit dazu, die Hypothek vollständig zurückzuzahlen. Dies erfolgt oft anlässlich der Pensionierung, um die Tragbarkeit zu gewährleisten. Bis zu dieser Amortisation bleiben die Zinskosten unverändert.

• Vorteile: Mit dieser Methode sparen Sie gleich doppelt Steuern: Zum einen können Sie die Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen. Zum anderen profitieren Sie von Steuervorteilen auf Ihrem Vorsorgeguthaben.
• Nachteile: Ihre Hypothekarschuld bleibt konstant gleich. Das bedeutet, dass Sie während der gesamten Laufzeit Zinsen auf den vollen Hypothekarbetrag bezahlen. Sie profitieren also nicht von einer sinkenden Zinslast.

Kann man auch «zu viel» amortisieren?

Eine Amortisation ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Hypothek ausläuft und die neuen Hypothekarzinsen höher ausfallen bzw. höhere Zinskosten zu erwarten sind. Eine geringere Hypothekarschuld reduziert dann die jährlichen Zinskosten und schafft finanzielle Entlastung.

Doch Vorsicht: Eine zu grosse Amortisation bringt auch Nachteile mit sich.

1. Steuernachteil: Wenn die Hypothek stark gesenkt wird, sinken nicht nur die Zinskosten, sondern auch die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Da Hypothekarzinsen steuerlich absetzbar sind, verringert sich mit sinkender Zinslast der Steuervorteil entsprechend. Eine zu ohe Amortisation kann daher steuerlich weniger günstig sein.
2. Eingeschränkte Flexibilität: Bei einer zu grossen Amortisation ist ein erheblicher Teil Ihres Vermögens im Eigenheim gebunden und steht für andere Ausgaben nicht zur Verfügung. Wer seine Hypothek amortisiert, sollte deshalb immer eine ausreichende Reserve zurückhalten, um auch in Zukunft unvorhergesehene Kosten, wie etwa für Renovationen oder Pflegeaufwendungen, problemlos decken zu können.

Die richtige Amortisationsstrategie für Sie

Welche Form der Amortisation die richtige ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Wichtig ist, dass Sie Ihre Amortisationszahlungen in jeder Lebenslage zuverlässig leisten können – auch in unerwarteten Situationen. Ein Schicksalsschlag wie der Verlust des Arbeitsplatzes, eine längere Krankheit oder ein Unfall kann Ihre finanzielle Lage plötzlich verändern. Wenn Ihre Eigenheimfinanzierung bzw. Ihre Amortisation zu eng kalkuliert ist oder zu viel Kapital im Eigenheim gebunden ist, könnte das Ihre Flexibilität einschränken und den finanziellen Handlungsspielraum verringern.

Eine gute Amortisationsstrategie berücksichtigt daher mehr als die Steueroptimierung. Wichtig ist, dass Sie genügend finanzielle Reserven behalten, um unvorhergesehene Kosten zu decken und die finanzielle Sicherheit zu bewahren. Sprechen Sie mit einer Expertin oder einem Experten, um eine Strategie zu finden, die sowohl zu Ihren finanziellen Zielen als auch zu Ihrer persönlichen Lebenssituation passt. Oft ist eine Kombination aus direkter und indirekter Amortisation sinnvoll, um die Vorteile beider Varianten optimal zu nutzen.