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Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière

02.02.2025 | Roger Kropf

La capacité financière vous indique si vous pouvez vous permettre, à long terme, d’acheter la maison de vos rêves. Utilisez à cet effet:
- Calculateur

Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière

02.02.2025 | Roger Kropf

La capacité financière vous indique si vous pouvez vous permettre, à long terme, d’acheter la maison de vos rêves. Utilisez à cet effet:

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nos règles générales et nos conseils

l’expertise de nos conseiller·ères

Pour contracter une hypothèque, il est essentiel de remplir les critères de capacité financière. Nous vous montrons ce que signifie la capacité financière et comment elle est calculée. Et si vous ne remplissez pas ces critères, découvrez les possibilités qui s’offrent à vous.

Résumé

Capacité financière: les frais de financement mensuels d’un logement en propriété ne doivent pas dépasser 35% du revenu. Dans ce cas, le bien immobilier est financièrement supportable.
Frais: les frais mensuels se composent des intérêts hypothécaires, de l’amortissement et des frais accessoires
Intérêts hypothécaires: un taux d’intérêt fictif de 5% est utilisé pour le calcul de la capacité financière. Il montre si un logement est financièrement supportable à long terme, même en cas de hausse des taux d’intérê
Amortissement: on entend par là le remboursement régulier d’une partie de l’hypothèque sur une période donnée
Frais accessoires: en règle générale, les frais accessoires et d’entretien représentent 0,75% du prix d’achat.
Capacité financière insuffisante: l’augmentation des fonds propres est un moyen efficace d’augmenter sa propre capacité financière.

Qu’est-ce que la capacité financière?

La capacité financière indique le pourcentage du revenu nécessaire pour financer un logement en propriété. Sont pris en compte les frais courants tels que les intérêts hypothécaires, l’amortissement ainsi que les frais accessoires et d’entretien, sur la base du prix d’achat du bien immobilier.

Règle générale: Les frais courants ne doivent pas dépasser 35% du revenu net. Dans ce cas, le logement est considéré comme financièrement supportable.

Exemple de calcul du nantissement et de la capacité financière

Nantissement	Francs	Pourcentage
Prix d’achat	800'000	100%
Fonds propres	200'000	25%
Hypothèque	600'000	75%

Hypothèque de premier rang	536'000	67%
Hypothèque de second rang	64'000	8%
Taux de nantissement*		75%

^*Le taux de nantissement désigne le rapport en pourcentage entre l’hypothèque et la valeur du bien immobilier. Il ne doit pas dépasser 80%.

Frais annuels	Francs
Intérêts hypothécaires (5%)	30'000
Amortissement¹	4'300
Frais accessoires et d’entretien²	6'000
Total des frais	40’300

^¹Amortissement de l’hypothèque de second rang en 15 ans

^² Nous calculons ici globalement 0,75% du prix d’achat

Capacité financière	Francs
Frais annuels	40'300
Revenu annuel net	125'000
Capacité financière*	32%

^*La capacité financière est le rapport en pourcentage entre vos dépenses annuelles pour votre bien immobilier et votre revenu net. Elle ne devrait pas dépasser 35%.

Calculateur de capacité financière

Grâce à notre calculateur de capacité financière, vous déterminerez facilement si le bien immobilier de vos rêves est à votre portée. Il permet de calculer votre charge financière par mois en fonction du prix d’achat, de vos fonds propres et de vos revenus.

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Frais mensuels du logement

Les frais mensuels ne doivent pas dépasser 35% du revenu net. Dans ce cas, la maison ou l’appartement est considéré comme financièrement supportable. Ces frais peuvent être classés en trois catégories:

Intérêts hypothécaires

Amortissement

Par amortissement, on entend le remboursement régulier d’une partie de l’hypothèque. L’hypothèque de second rang pour un logement en propriété à usage propre doit être amortie (remboursée), soit dans un délai de 15 ans, soit jusqu’à la retraite. Il n’y a pas d’obligation d’amortissement pour l’hypothèque de premier rang.

Frais accessoires et d’entretien

Capacité financière insuffisante: que faire?

Si le calculateur de capacité financière montre que vos moyens financiers sont insuffisants, vous pouvez songer à des fonds propres supplémentaires. Réfléchissez aux autres sources qui pourraient entrer en ligne de compte:

Prêt sans intérêt de tiers
Donations
Avancements d’hoirie
Polices d’assurance vie
Mise en gage de valeurs patrimoniales
Fonds de prévoyance du 2e et 3e pilier

Bon à savoir: au total, vous devez financer au moins 20% du prix d’achat avec des fonds propres. Pour plus d’informations, consultez notre article «Les fonds propres nécessaires pour une hypothèque».

Un conseil personnalisé pour une solution sur mesure

Vous avez des questions sur la capacité financière ou vous ne savez pas quel modèle hypothécaire est fait pour vous? Nos professionnels se tiennent à votre disposition pour vous aider à prendre votre décision.