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Rimborsare l’ipoteca e vivere senza debiti? Sarebbe bello, ma il diavolo si nasconde nei dettagli, ovvero nelle imposte e nella previdenza per la vecchiaia. Cos’è meglio: l’ammortamento diretto o indiretto? Cosa si rischia ad ammortizzare troppo? Scoprite cosa vi conviene di più e in quali casi meno è meglio.
Cos’è l’ammortamento di un’ipoteca?
L’ammortamento è il rimborso graduale della vostra ipoteca. Potete scegliere tra l’ammortamento diretto e indiretto.
L’ammortamento diretto riduce regolarmente il debito ipotecario. L’ammortamento indiretto invece avviene tramite una soluzione di previdenza come il pilastro 3a. In questo caso, il capitale risparmiato fa da garanzia e viene impiegato alla fine per il rimborso dell’ipoteca.
L’ammortamento diretto è l’ideale per chi vuole rimborsare velocemente i propri debiti. L’ammortamento indiretto, invece, offre vantaggi fiscali e rafforza la previdenza per la vecchiaia.
L’ammortamento dell’ipoteca di 1° grado è facoltativo, ammesso che la situazione finanziaria lo consenta. L’ipoteca di 2° grado invece, a seconda dell’istituto finanziario, deve essere ammortizzata al più tardi al pensionamento o comunque entro un massimo di 15 anni. È importante che per l’ammortamento teniate presente anche la sostenibilità dell’ipoteca per avere la garanzia che i costi di finanziamento mensili rientrino a lungo termine nel vostro budget.
Inoltre, anche la vostra strategia ipotecaria gioca un ruolo importante. È questa infatti che stabilisce l’entità del rimborso affinché possiate raggiungere i vostri obiettivi finanziari.
Ammortamento diretto vs indiretto: le differenze
Sia l’ammortamento diretto sia quello indiretto hanno vantaggi e svantaggi specifici che si ripercuotono sul vostro onere fiscale, sui vostri costi degli interessi e sulla vostra flessibilità finanziaria. L’ammortamento diretto riduce gradualmente il debito ipotecario e quindi i costi degli interessi, cosa questa che riduce tuttavia le detrazioni fiscali e vincola i vostri soldi nell’immobile. Nel caso dell’ammortamento indiretto, l’ipoteca non viene rimborsata; il debito ipotecario rimane quindi invariato. L’ammortamento avviene tramite una soluzione di previdenza, ad esempio il pilastro 3a, motivo per cui i costi degli interessi restano costanti e potete beneficiare al meglio dei vantaggi fiscali. Con questa variante, l’istituto di finanziamento detiene il diritto di pegno.
Ammortamento diretto
Nell’ammortamento diretto pagate regolarmente un importo stabilito dell’ipoteca, motivo per cui il debito residuo e anche i costi degli interessi si riducono gradualmente.
- Vantaggi: rimborsate il vostro debito gradualmente. Con ogni pagamento il vostro debito diminuisce e così si riduce anche l’onere mensile degli interessi.
- Svantaggi: con ogni pagamento diminuisce il vostro onere degli interessi ma si riducono anche le vostre detrazioni fiscali. Infatti, quanto minori sono gli interessi ipotecari che pagate, tanto meno potete detrarre dalle imposte.
Ammortamento indiretto
Nell’ammortamento indiretto, il debito ipotecario rimane costante mentre i rimborsi fluiscono in una soluzione del pilastro 3a o in una soluzione di previdenza. Al termine della durata, i contributi servono a rimborsare completamente l’ipoteca. Questo spesso avviene in occasione del pensionamento, così da poter garantire la sostenibilità. Fino al momento dell’ammortamento, i costi degli interessi restano invariati.
- Vantaggi: con questo metodo risparmiate il doppio delle imposte. Da una parte potete detrarre gli interessi ipotecari dalle imposte e dall’altra beneficiate dei vantaggi fiscali sul vostro avere di previdenza.
- Svantaggi: il vostro debito ipotecario resta sempre costante. Questo significa che per tutta la durata pagate gli interessi sull’importo ipotecario completo. Non beneficiate quindi della riduzione dell’onere degli interessi.
| Ammortamento diretto | Ammortamento indiretto | |
| Rimborso | Importo fisso mensile o annuo direttamente sull’ipoteca |
Tramite una soluzione del pilastro 3a presso banca o assicurazione |
| Costi degli interessi | Costi degli interessi in calo grazie al debito ridotto |
Costi degli interessi costanti, dato che l’ipoteca resta invariata |
| Imposte | Detrazioni minori a causa dell’onere degli interessi in calo |
Detrazioni massime grazie all’onere degli interessi costante |
| Adatto per | chi vuole ridurre i propri debiti in modo continuo |
chi vuole ottimizzare i propri vantaggi fiscali |
Esempi: confronto ammortamento diretto vs indiretto
Esempio 1: con 10'000 franchi all’anno
Nel primo esempio due coppie possono impiegare ciascuna 10'000 franchi all’anno per ammortizzare la loro ipoteca. Una coppia ammortizza in modo diretto, l’altra in modo indiretto versando soldi annualmente su un conto del pilastro 3a.
| Ammortamento diretto | Ammortamento indiretto | |
| Ammortamento in 15 anni | CHF 150'000 | CHF 150'000 |
| Tassi di interesse ipotecari | CHF 34'300 | CHF 67'500 |
| Risparmio sulle imposte grazie alla detrazione degli interessi passivi | CHF −10'290 | CHF −20'250 |
| Accrediti di interessi conto pilastro 3a | CHF −5'860 | |
| Risparmio sulle imposte grazie alla detrazione dei contributi del pilastro 3a | CHF −45'000 | |
| Imposta sulle prestazioni in capitale pilastro 3a | CHF 7'630 | |
| Costi totali | CHF 174'010 | CHF 154'020 |
| Vantaggio dell’ammortamento indiretto | CHF 19'990 |
| Ammortamento diretto | Ammortamento indiretto | |
| Ammortamento in 15 anni | CHF 150'000 | CHF 150'000 |
| Tassi di interesse ipotecari | CHF 34'300 | CHF 67'500 |
| Risparmio sulle imposte grazie alla detrazione degli interessi passivi | CHF −10'290 | CHF −20'250 |
| Versamento supplementare nel pilastro 3a | CHF 150'000 | |
| Accrediti di interessi conto pilastro 3a | CHF −5'860 | CHF −5'860 |
| Risparmio sulle imposte grazie alla detrazione dei contributi del pilastro 3a | CHF −45'000 | CHF −45'000 |
| Imposta sulle prestazioni in capitale pilastro 3a per l’ammortamento | CHF 7'630 | |
| Risparmio in fondi | CHF 150'000 | |
| Rendimento del fondo | CHF −22'934 | |
| Imposte sulla distribuzione del fondo | CHF 3'290 | |
| Costi totali | CHF 273'150 | CHF 284'376 |
| Vantaggio dell’ammortamento diretto | CHF 11'226 |
| Ipotesi | |
| Debitore ipotecario | Coppia con affiliazione a casse pensioni |
| Durata dell’ammortamento | 15 anni |
| Ipoteca | CHF 150'000 |
| Ammortamento all’anno | CHF 10'000 |
| Tasso di interesse ipotecario | 3% |
| Interessi annui sul conto del pilastro 3a | 0,5% |
| Aliquota fiscale marginale | 30% |
| Aliquota imposta sul capitale | 6%* |
| Rendimento del fondo | 2% |
| Imposte sulla distribuzione del fondo | 1% |
Se questo sia o meno il vostro caso, dipende tuttavia dagli interessi attuali e dalla vostra situazione finanziaria. Inoltre, l’ammortamento dell’ipoteca di 1° grado conviene quando il risparmio sui costi degli interessi è più elevato del rendimento che frutterebbe un investimento finanziario alternativo.
Cosa si rischia ad ammortizzare troppo?
Un ammortamento è utile soprattutto quando l’ipoteca giunge a scadenza e i nuovi tassi ipotecari sono più elevati ovvero i costi degli interessi attesi sono più elevati. Un debito ipotecario più limitato riduce quindi i costi annui degli interessi e allenta anche la pressione finanziaria.
Attenzione però: un ammortamento troppo elevato comporta anche degli svantaggi.
- Svantaggio fiscale: se l’ipoteca viene ridotta di molto, si riducono non solo i costi degli interessi ma anche le possibilità di detrazione fiscale. Poiché gli interessi ipotecari sono detraibili dalle imposte, con l’onere degli interessi in calo diminuisce di conseguenza anche il vantaggio fiscale. Un ammortamento troppo elevato può quindi essere meno vantaggioso a livello fiscale.
- Flessibilità limitata: con un ammortamento troppo elevato, una parte considerevole del vostro patrimonio viene vincolata nella casa di proprietà e non è più disponibile per altre spese. Chi ammortizza la propria ipoteca dovrebbe quindi mantenere sempre una riserva sufficiente per poter coprire senza problemi anche in futuro eventuali costi imprevisti ad esempio per lavori di rinnovo o per spese di cura.
La strategia di ammortamento giusta per voi
In base alla vostra situazione individuale, potete trovare la soluzione di ammortamento giusta per voi. L’importante è che possiate permettervi di effettuare i pagamenti di ammortamento in qualsiasi situazione di vita, anche in caso di imprevisti. Una sventura, come la perdita del posto di lavoro, una lunga malattia o un incidente, può cambiare improvvisamente la vostra situazione finanziaria. Se il finanziamento della casa di proprietà o il vostro ammortamento sono stati calcolati in modo troppo stretto oppure è stato vincolato troppo capitale nella casa di proprietà, questo potrebbe limitare la vostra flessibilità e ridurre il vostro margine di azione finanziario.
Una buona strategia di ammortamento tiene presente quindi molto di più della sola ottimizzazione fiscale. È importante infatti che manteniate sufficienti riserve finanziarie per coprire spese impreviste e per garantire la sicurezza finanziaria. Parlate con una nostra esperta o un nostro esperto per trovare una strategia che si adegui sia ai vostri obiettivi finanziari che alla vostra situazione di vita individuale. Spesso conviene avvalersi di una combinazione tra ammortamento diretto e indiretto per poter beneficiare al meglio dei vantaggi di entrambe le varianti.
