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L’acquisto di un’abitazione è un passo importante. La nostra check-list vi aiuta in ogni fase: dall’analisi delle esigenze al contratto di acquisto fino alla consegna delle chiavi. Con i nostri consigli pratici evitate di commettere i classici errori e potete affrontare perfettamente ogni fase.
Analisi delle esigenze per la casa dei sogni
Più avete le idee chiare, prima troverete l’abitazione che cercate. Quindi, all’inizio prendetevi del tempo per definire esattamente le vostre esigenze e i vostri desideri. Cosa ritenete importante? A cosa potete rinunciare? Cosa invece non può assolutamente mancare?
Di seguito sono elencati i punti che dovete considerare:
Posizione e raggiungibilità: iniziate con la posizione.
- Città, periferia o campagna?
- Come deve essere il collegamento ai mezzi pubblici?
- Quanto tempo può durare al massimo il tragitto per recarsi al lavoro?
- Ci sono potenziali fonti di rumore e odore (strade, industrie, chiese, strutture per il tempo libero)?
Infrastruttura sul posto: una buona infrastruttura direttamente in zona ha molti vantaggi. Nelle vicinanze ci sono:
- negozi;
- assistenza medica (studi medici, farmacie, ospedali);
- attività culturali, sportive e per il tempo libero?
Forma abitativa: anche in merito al tipo di immobile dovreste porvi delle domande fondamentali.
- Casa unifamiliare, casa a schiera o appartamento di proprietà?
- Nuova costruzione o immobile esistente?
- Esigenze di spazio attuali e future?
Contesto sociale: un nuovo domicilio significa sempre anche un nuovo contesto sociale. Secondo la situazione personale, tenete presente:
- la distanza dalla famiglia e dagli amici;
- il nuovo vicinato (famiglie, bambini, punti d’incontro);
- asili, scuole e possibilità di accudimento dei bambini nelle vicinanze.
Area esterna: nell’ambito della vostra decisione tenete presente assolutamente anche il terreno circostante.
- Giardino: valutate in modo realistico le dimensioni e la mole di lavoro che comporta.
- Parcheggi: sono disponibili abbastanza parcheggi (eventualmente anche per auto elettriche)?
Comune: tenete presente anche delle conseguenze fiscali di un cambio di domicilio.
Definizione del budget: cosa posso permettermi
Prima di partire alla ricerca della casa dei sogni, dovreste definire il vostro budget tenendo conto di tre fattori decisivi:
- Anticipo: il rapporto tra l’importo ipotecario e il valore dell’immobile viene chiamato anticipo. In Svizzera per le abitazioni di proprietà ad uso proprio l’anticipo solitamente è pari a un massimo dell’80% del valore dell’immobile. Quindi, con un prezzo di acquisto di 1’000’000 di franchi svizzeri è possibile accendere un’ipoteca per un massimo di 800’000 franchi svizzeri.
- Fondi propri: in Svizzera per le abitazioni di proprietà ad uso proprio si deve apportare almeno il 20% di capitale proprio. Il capitale proprio può derivare da diverse fonti, ad esempio da risparmi, dal pilastro 3a o dalla cassa pensioni. Maggiori informazioni sono disponibili nell’articolo “Ecco quanti fondi propri vi servono per un’ipoteca”.
- Sostenibilità: i costi di finanziamento mensili per un’abitazione di proprietà possono ammontare al massimo al 35% del vostro reddito lordo. Solo in tal caso l’immobile è considerato sostenibile. Tra questi costi si annoverano il tasso d’interesse ipotecario, l’ammortamento e le spese accessorie. Tutti i dettagli a riguardo sono disponibili nella nostra guida “Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca”.
Check rapido: con il nostro calcolatore di ipoteche potete determinare immediatamente il prezzo che può avere la vostra abitazione.
Ricerca dell’abitazione: come arrivare all’obiettivo
Ora inizia la ricerca attiva della casa dei vostri sogni. Potete ricorrere a svariate possibilità con diversi vantaggi:
portali online
- vasta selezione di immobili
- ricerca con filtro in base a criteri personalizzati
- rapida panoramica del mercato
giornali locali
- offerte regionali
- spesso annunci non ancora presenti online
- contatto diretto con attuali proprietarie e proprietari
agenti immobiliari
- consulenza professionale
- accesso a offerte esclusive
- preselezione in base alle esigenze personali
Come organizzare la visita perfetta
Ora si viene al dunque: avete trovato un immobile che promette bene e che fa battere forte il vostro cuore. Per mantenere la calma durante la visita, è fondamentale una buona preparazione.
I nostri consigli per la visita dell’immobile:
- Redigete un elenco di domande in base all’analisi delle vostre esigenze.
- Visitate più immobili per avere un termine di paragone.
- Non iniziate con il vostro immobile preferito, in modo da poter accumulare prima più esperienza.
- Fate delle foto (previo accordo).
- Prendetevi tempo a sufficienza.
Con ogni visita affinate la vostra capacità critica. Capite sempre meglio quali caratteristiche vi entusiasmano e cosa è assolutamente da evitare.
Prima visita: la prima impressione è quella che conta
L’obiettivo della prima visita è quello di farsi un’impressione generale.
- Luce del giorno: visitate l’immobile di giorno in modo da poter farvi la giusta impressione dell’immobile stesso e della zona circostante.
- Foto: fate delle foto, previo accordo. In un secondo momento le foto vi aiuteranno a prendere una decisione.
- Completezza: chiedete di vedere tutti i locali, comprese la cantina e la soffitta. Guardate anche il giardino e il parcheggio, se presenti.
Seconda visita: un esame attento vale la pena
L’immobile vi piace e provate già un certo entusiasmo? Allora vale la pena organizzare una seconda visita per analizzarlo attentamente.
Ecco come procedere:
- Visitate l’immobile in un giorno e a un orario diverso da quelli della prima visita.
- Fatevi accompagnare da una persona esperta (ad esempio un architetto o un direttore dei lavori).
- Programmate più tempo per analizzare ogni dettaglio.
Siti contaminanti: verificate assolutamente che il terreno non sia contaminato. Consultate il catasto dei siti contaminati del rispettivo cantone. Chiarite inoltre se altri hanno diritti di utilizzo (servitù) sul terreno, ad esempio se marciapiedi passano sul terreno oppure se l’edificio confina direttamente con un lago. Richiedete un estratto del registro fondiario. Chiarite questi aspetti per non avere costose sorprese.
Garanzia di finanziamento: i passi importanti
Spesso il tempo è un fattore decisivo per l’acquisto di un immobile. Preparate per tempo tutti i documenti necessari per il finanziamento e informate il vostro istituto finanziario circa la vostra intenzione di acquistare un’abitazione.
- Documentazione: per acquistare una casa o un appartamento o per un progetto di costruzione: la nostra check-list vi mostra con chiarezza quali documenti richiede il vostro istituto finanziario per l’ipoteca o per il credito di costruzione.
- Strategia: con l’ipoteca giusta potete risparmiare molto denaro. La nostra guida vi spiega come trovare la strategia ipotecaria adatta alla vostra situazione finanziaria e ai vostri progetti di vita.
- Spese supplementari: oltre al prezzo di acquisto, bisogna sostenere anche altre spese, tra cui ad esempio spese notarili, imposte sul passaggio di proprietà, tasse del registro fondiario, assicurazioni stabili ed eventuali costi di intermediazione. Queste spese variano a seconda del cantone. Informatevi per tempo presso gli uffici del registro fondiario e gli uffici delle Amministrazioni cantonali delle contribuzioni oppure presso la Federazione Svizzera dei Notai.
Contratto di acquisto: a cosa bisogna fare attenzione
I contratti di prenotazione e gli accordi preliminari non sono giuridicamente vincolanti. Inoltre, se l’acquisto non va a buon fine, spesso gli anticipi non vengono risarciti completamente. L’acquisto di un immobile ha validità giuridica solo in seguito all’autenticazione del contratto di acquisto da parte di un notaio o di una notaia. Solitamente la parte acquirente e la parte venditrice si dividono le spese notarili. I seguenti punti offrono una maggiore sicurezza. Lo studio notarile:
- prepara il contratto;
- effettua gli adeguamenti richiesti;
- controlla che il contratto sia equilibrato;
- fornisce una consulenza imparziale a entrambe le parti.
Nonostante ciò, vi consigliamo di controllare attentamente il contratto anche personalmente e di farlo leggere a una persona esperta.
- una consulente del committente,
- un giurista specializzato in edilizia o
- un notaio.
Nell’ambito di un esame preliminare anche le nostre e i nostri consulenti alla clientela danno uno sguardo al vostro contratto di acquisto e segnalano eventuali discrepanze. Tuttavia, solo una notaia o un notaio possono svolgere una valutazione giuridica conclusiva.
Punti importanti nel contratto di acquisto
Prestate attenzione nello specifico ai seguenti punti, in cui la parte acquirente commette la maggior parte degli errori.
Aspetti finanziari:
- prezzo di acquisto esatto e modalità di pagamento
- termini e condizioni di pagamento
- ammontare dell’imposta sugli utili immobiliari
- debiti o servitù iscritti nel registro fondiario
Aspetti edili:
- descrizione dettagliata delle condizioni dell’immobile
- stato degli elementi costruttivi importanti (ascensore, riscaldamento, facciata, tetto)
- documentazione dei difetti
- per le nuove costruzioni: data di disponibilità dell’immobile
Garanzie:
- termine di garanzia (idealmente due anni)
- prestazione della garanzia da parte del venditore
- Regolamentazione applicabile in caso di difetti costruzione
Conclusione dell’acquisto: trasferimento della proprietà e consegna chiavi
In seguito all’iscrizione nel registro fondiario siete ufficialmente proprietarie o proprietari. Lo studio notarile si occupa dell’iscrizione. Il contratto di acquisto viene sottoscritto in quadruplice copia presso il notaio. Voi ricevete una copia, le altre sono destinate al venditore, allo studio notarile e all’ufficio del registro fondiario.
Solitamente al momento della sottoscrizione del contratto viene versato un anticipo. Il restante importo viene corrisposto alla presa in consegna o dopo l’iscrizione nel registro fondiario. Se ricorrete a un’ipoteca, l’ufficio del registro fondiario o il notaio redigono una cartella ipotecaria che rappresenta una garanzia per l’istituto finanziario.
I primi passi nella nuova casa
Dopo la consegna delle chiavi è bene ispezionare accuratamente la nuova abitazione:
- Documentate le condizioni dell’immobile.
- Annotate eventuali difetti.
- Confrontate le condizioni attuali con quelle al momento della visita.
- Annotate i valori dei contatori (acqua, corrente).
- Controllate tutte le funzioni importanti.
Se scoprite dei difetti occulti, rivolgetevi tempestivamente a un legale. La parte venditrice risponde per due anni dei vizi. Tuttavia dovete agire tempestivamente, affinché non ci siano dubbi che il difetto fosse già presente prima del vostro arrivo nell’immobile. Potete richiedere la riparazione oppure, in alcuni casi, la riduzione del prezzo di acquisto. L’annullamento del contratto è possibile soltanto in casi eccezionali estremi.
