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Der Kauf von Wohneigentum ist ein grosser Schritt. Unsere Checkliste zum Ablauf gibt Ihnen Sicherheit. Sie führt Sie systematisch zum Eigenheim: von der Bedürfnisanalyse über den Kaufvertrag bis zur Schlüsselübergabe. Mit unseren praktischen Tipps vermeiden Sie typische Fehler und sind für jede Phase optimal vorbereitet.
Bedürfnisse für den Wohntraum analysieren
Je klarer Ihre Vorstellungen sind, desto schneller finden Sie Ihr Eigenheim. Nehmen Sie sich deshalb am Anfang Zeit, Ihre Wünsche und Bedürfnisse genau zu definieren. Was ist Ihnen wichtig? Worauf können Sie verzichten? Was muss unbedingt sein?
Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie bedenken sollten:
Lage und Erreichbarkeit: Beginnen Sie mit dem Standort.
- Stadt, Vorort oder auf dem Land?
- Wie soll die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sein?
- Wie lang darf Ihr Arbeitsweg sein?
- Gibt es mögliche Lärm- und Geruchsquellen (Strassen, Industriebetriebe, Kirchen, Freizeitanlagen)?
Infrastruktur vor Ort: Eine gute Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung hat viele Vorteile. Gibt es in der Nähe:
- Einkaufsmöglichkeiten;
- medizinische Versorgung (Arztpraxen, Apotheken, Spitäler);
- Kultur-, Freizeit- und Sportaktivitäten?
Wohnform: Zentrale Fragen sollten Sie sich auch zur Art Ihres Eigenheims stellen:
- Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Eigentumswohnung?
- Neubau oder bestehende Immobilie?
- Gegenwärtiger und zukünftiger Platzbedarf?
Soziales Umfeld: Ein neuer Wohnort bedeutet immer auch ein neues soziales Umfeld. Beachten Sie je nach Ihrer persönlichen Situation:
- die Entfernung zur Familie und zu Freunden;
- die neue Nachbarschaft (Familien, Kinder, Treffpunkte);
- Kindergärten, Schulen und Kinderbetreuung in der Nähe
Aussenbereich: Berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung auch unbedingt den Umschwung.
- Garten: Grösse und Pflegeaufwand realistisch einschätzen
- Parkplätze: Sind genügend Parkplätze (allenfalls auch für E-Autos) vorhanden?
Gemeinde: Achten Sie bei einem Ortswechsel auch auf die steuerlichen Auswirkungen.
Budget festlegen: So viel können Sie sich leisten
Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen, sollten Sie Ihr Budget kennen. Drei Faktoren sind dabei entscheidend:
- Belehnung: Das Verhältnis zwischen Hypothekarbetrag und Liegenschaftswert heisst Belehnung. In der Schweiz beträgt die Belehnung bei selbstgenutztem Wohneigentum meist maximal 80% des Werts der Immobilie. Bei einem Kaufpreis von 1'000'000 Franken können Sie also maximal 800'000 Franken als Hypothek aufnehmen.
- Eigenmittel: In der Schweiz müssen Sie für selbstgenutztes Wohneigentum mindestens 20% Eigenkapital aufbringen. Dieses kann aus verschiedenen Quellen stammen – zum Beispiel aus Ersparnissen, der Säule 3a oder der Pensionskasse. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel «So viel Eigenmittel brauchen Sie für eine Hypothek».
- Tragbarkeit: Die monatlichen Finanzierungskosten für ein Eigenheim dürfen maximal 35% Ihres Bruttoeinkommens betragen. Nur dann gilt die Immobilie als tragbar. Zu diesen Kosten zählen der Hypothekarzins, die Amortisation und die Nebenkosten. Alle Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber «Tragbarkeit einer Hypothek verstehen und berechnen».
Schnell-Check: Mit unserem Hypothekenrechner können Sie sofort feststellen, wie teuer Ihr Eigenheim sein darf.
Eigenheim suchen: Diese Wege führen zum Ziel
Jetzt beginnt die aktive Suche nach Ihrem Traumobjekt. Dazu haben Sie verschiedene Möglichkeiten mit unterschiedlichen Vorteilen:
Onlineportale
- Grosse Auswahl an Objekten
- Einfache Filterung nach Ihren Kriterien
- Schneller Überblick über den Markt
Lokale Zeitungen
- Regionale Angebote
- Oft noch nicht online inseriert
- Direkter Kontakt zu Privatanbieterinnen und -anbietern
Immobilienmakler
- Professionelle Beratung
- Zugang zu exklusiven Angeboten
- Vorselektion nach Ihren Wünschen
Besichtigung: So gehen Sie optimal vor
Jetzt wird es spannend: Sie haben ein vielversprechendes Objekt gefunden und Ihr Herz schlägt schon ein wenig schneller. Damit Sie bei der Besichtigung einen kühlen Kopf behalten, ist eine gute Vorbereitung wichtig.
Unsere Tipps für den Besichtigungstermin:
- Erstellen Sie eine Frageliste auf Basis Ihrer Bedürfnisanalyse.
- Besichtigen Sie mehrere Objekte zum Vergleich.
- Starten Sie nicht mit Ihrem Favoriten, dann können Sie mehr Erfahrung sammeln.
- Machen Sie Fotos (nach Absprache).
- Nehmen Sie sich genügend Zeit.
Mit jeder Besichtigung schärfen Sie Ihren Blick. Sie spüren immer besser, welche Eigenschaften Sie begeistern und was für Sie ein absolutes No-Go ist.
Erste Besichtigung: Der spontane Eindruck zählt
Bei der ersten Besichtigung geht es darum, einen Gesamteindruck zu gewinnen.
- Tageslicht: Besichtigen Sie die Immobilie bei Tag, damit Sie ein besseres Gefühl für die Immobilie und die Umgebung erhalten.
- Fotos: Machen Sie nach Absprache Fotos. Diese helfen Ihnen später bei der Entscheidung.
- Vollständigkeit: Lassen Sie sich alle Räume einschliesslich Keller und Dachgeschoss zeigen. Wenn ein Garten und ein Parkplatz dazugehören, schauen Sie sich auch diese an.
Zweite Besichtigung: Genau hinschauen lohnt sich
Hat Sie die Immobilie überzeugt und verspüren Sie ein leichtes Kribbeln? Dann lohnt sich eine zweite, genauere Besichtigung.
So gehen Sie vor:
- Wählen Sie eine andere Tageszeit und einen anderen Wochentag.
- Nehmen Sie eine fachkundige Person mit (zum Beispiel Architektin, Bauleiter).
- Planen Sie mehr Zeit für Details ein.
Altlasten: Prüfen Sie unbedingt, ob es auf dem Grundstück Altlasten gibt. Konsultieren Sie dazu den Altlastenkataster des entsprechenden Kantons. Klären Sie auch ab, ob andere ein Nutzungsrecht (Dienstbarkeit) am Grundstück haben, zum Beispiel, wenn Gehwege über das Grundstück führen oder das Gebäude direkt an einem See liegt. Verlangen Sie dazu einen Auszug aus dem Grundbuch. Diese Abklärungen können Sie vor teuren Überraschungen schützen.
Finanzierung sichern: Diese Schritte sind wichtig
Zeit ist oft ein entscheidender Faktor beim Immobilienkauf. Bereiten Sie deshalb frühzeitig die Unterlagen für die Finanzierung vor. Und informieren Sie Ihr Finanzinstitut über Ihre Kaufabsicht.
- Unterlagen: Ob Hauskauf, Wohnungskauf oder Bauvorhaben – unsere Checkliste zeigt Ihnen übersichtlich, welche Dokumente Ihr Finanzinstitut für Ihre Hypothek oder Ihren Baukredit benötigt.
- Strategie: Mit der richtigen Hypothek können Sie viel Geld sparen. Unser Ratgeber zeigt Ihnen deshalb, wie Sie eine Hypothekarstrategie finden, die zu Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Lebensplanung passt.
- Zusätzliche Kosten: Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an. Dazu gehören beispielsweise Notariatskosten, Handänderungssteuern, Grundbuchgebühren, Gebäudeversicherungen und allfällige Maklergebühren. Diese Kosten unterscheiden sich je nach Kanton. Informieren Sie sich frühzeitig bei den kantonalen Grundbuchämtern und Steuerämtern oder beim Schweizer Notarenverband.
Kaufvertrag: Das müssen Sie beachten
Reservations- und Vorverträge sind rechtlich nicht bindend. Ausserdem werden Vorauszahlungen bei einem Scheitern des Kaufs oft nicht vollständig zurückbezahlt. Ein Immobilienkauf ist erst dann rechtsgültig, wenn eine Notarin oder ein Notar den Kaufvertrag beglaubigt hat. Die Kosten des Notariats teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel. Das gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit. Das Notariat:
- bereitet den Vertrag vor;
- nimmt gewünschte Anpassungen vor;
- prüft den Vertrag auf Ausgewogenheit;
- berät beide Parteien unparteiisch.
Trotzdem sollten Sie den Vertrag auch selbst sorgfältig prüfen und allenfalls von einer Fachperson durchsehen lassen.
- eine Bauherrenberaterin,
- einen Baujuristen oder
- den Notar selbst.
Im Rahmen einer Vorprüfung werfen auch unsere Kundenberaterinnen und -berater gerne einen Blick in Ihren Kaufvertrag und weisen Sie auf Unstimmigkeiten hin. Eine abschliessende rechtliche Prüfung kann jedoch nur eine Notarin oder ein Notar vornehmen.
Wichtige Punkte im Kaufvertrag
Achten Sie besonders auf die folgenden Punkte. Hier werden auf Käuferseite die meisten Fehler gemacht:
Finanzielles:
- Genauer Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Zahlungsfristen und -konditionen
- Höhe der Grundstückgewinnsteuer
- Im Grundbuch eingetragene Schulden oder Dienstbarkeiten
Bauliche Aspekte:
- Detaillierte Beschreibung des Gebäudezustandes
- Zustand wichtiger Bauteile (Lift, Heizung, Fassade, Dach)
- Dokumentation von Mängeln
- Bei Neubauten: verbindlicher Bezugstermin
Garantien:
- Garantiefrist (idealerweise 2 Jahre)
- Garantieübernahme durch den Verkäufer
- Regelung bei Baumängeln
Kauf abschliessen: Eigentumsübertragung und Schlüsselübergabe
Nach der Eintragung im Grundbuchamt sind Sie offiziell Eigentümerin oder Eigentümer. Das Notariat veranlasst diesen Eintrag. Dazu wird der Kaufvertrag im Notariat in vierfacher Ausführung unterzeichnet. Je ein Exemplar erhalten Sie, der Verkäufer, das Notariat und das Grundbuchamt.
Bei der Vertragsunterschrift wird in der Regel eine Anzahlung fällig. Den Rest zahlen Sie meistens beim Einzug oder nach dem Eintrag ins Grundbuch. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, stellt das Grundbuchamt oder der Notar einen Schuldbrief aus. Dieser dient dem Finanzinstitut als Sicherheit.
Erste Schritte im neuen Zuhause
Nach der Schlüsselübergabe sollten Sie Ihr Eigenheim gründlich inspizieren:
- Dokumentieren Sie den Zustand.
- Protokollieren Sie allfällige Mängel.
- Vergleichen Sie den Zustand mit demjenigen bei der Besichtigung.
- Notieren Sie die Zählerstände (Wasser, Strom).
- Prüfen Sie alle wichtigen Funktionen
Wenn Sie verschwiegene Mängel entdecken, sollten Sie umgehend rechtlichen Rat einholen. Zwar haftet der Verkäufer zwei Jahre lang für Mängel. Damit es aber keinen Zweifel gibt, dass der Mangel vor Ihrem Einzug entstanden ist, müssen Sie schnell handeln. Sie können eine Nachbesserung oder unter Umständen eine Reduktion des Kaufpreises verlangen. Ein Rücktritt vom Kauf ist nur in extremen Ausnahmefällen möglich.
