Rares sont les personnes qui peuvent financer un bien immobilier exclusivement avec leurs fonds propres. La plupart des acquéreurs ont besoin d’un prêt sous la forme d’une hypothèque. Selon le montant du capital emprunté nécessaire, on fait la distinction entre une hypothèque de 1er rang et une hypothèque de 2nd rang.

Qu’est-ce que l’hypothèque de 1er rang et de 2nd rang?

En règle générale, le remboursement d’un prêt consiste à ce que le débiteur ou la débitrice verse à la fois les intérêts dus et rembourse le montant emprunté au prêteur.

Il en va toutefois autrement pour le financement de biens immobiliers. L’hypothèque est habituellement divisée en deux parties: l’hypothèque de 1er rang et l’hypothèque de 2nd rang.

Alors que l’hypothèque de 1er rang n’est pas limitée dans le temps et ne doit pas être remboursée en principe, l’hypothèque de 2nd rang doit impérativement être amortie dans un délai de 15 ans ou jusqu’au départ à la retraite (selon ce qui se produit en premier).

Fonctionnement de l’hypothèque de 1er rang et de 2nd rang

Si un bien immobilier vous intéresse, vous devez financer au moins 20% de la valeur du bien avec des fonds propres. C’est ce que prescrit la loi en Suisse. En conséquence, votre hypothèque ne pourra excéder 80% du prix d’achat. Cette part de financement tiers est également appelée nantissement («la somme que la banque vous prête»).

Si vous apportez suffisamment de fonds propres, c’est-à-dire plus que les 20% requis, la part de l’hypothèque de 2nd rang se réduit à moins de 13%. Si votre apport personnel s’élève à au moins 33% du prix d’achat, il n’est plus nécessaire de contracter une hypothèque de 2nd rang.

L’hypothèque de 1er rang

L’hypothèque de 1er rang est un prêt à long terme. Elle se caractérise par le fait qu’elle ne doit pas être remboursée (amortie). 

Les banques et les compagnies d’assurances proposent différents modèles d’hypothèques, avec des durées plus ou moins longues. En d’autres termes, si votre hypothèque de 1er rang consiste par exemple en une hypothèque à taux fixe ou en une hypothèque SARON, vous devez toujours renouveler la durée de votre hypothèque dès lors qu’elle arrive à échéance. Ainsi, vous payez en continu les intérêts hypothécaires, mais vous ne remboursez pas le prêt proprement dit. Vous êtes toutefois libre de rembourser (en partie) l’hypothèque de 1er rang afin de réduire les intérêts hypothécaires. Un amortissement (partiel) peut être intéressant, surtout en cas d’héritage ou si vous recevez toute autre somme d’argent importante. 

L’hypothèque de 2nd rang

Si vos fonds propres représentent moins d’un tiers du financement immobilier, vous devez souscrire une hypothèque de 2nd rang. Pour l’hypothèque de 2nd rang, il y a une obligation d’amortissement. Vous payez donc non seulement régulièrement des intérêts hypothécaires pour l’hypothèque de second rang, mais vous remboursez aussi en parallèle le montant effectif du prêt. Et ce, dans un délai de 15 ans ou jusqu’au départ à la retraite, selon ce qui se produit en premier.

Deux variantes d’amortissement existent:

L’amortissement direct

Avec l’amortissement direct, vous remboursez régulièrement le montant de la dette. Vous pouvez donc planifier avec plus de sécurité. Grâce au remboursement progressif du prêt, le montant de la dette diminue en permanence et les frais d’intérêts baissent en conséquence. Mais un montant de dette plus faible entraîne des désavantages fiscaux, car vous pouvez déduire de moins en moins d’intérêts débiteurs de votre revenu imposable.

L’amortissement indirect

En cas d’amortissement indirect, vous ne faites pas directement de versements à votre prêteur, mais vous épargnez cet argent en le versant par exemple sur un compte du pilier 3a. Le montant de la dette reste donc le même sur toute la durée. Vous pouvez toutefois déduire de votre revenu imposable les frais d’intérêts plus élevés ainsi que les versements sur le compte 3a.