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Avec une hypothèque, le rêve d’accéder à la propriété devient réalisable. Des capitaux ou fonds propres sont nécessaires à cet effet. Découvrez ici ce que cela signifie et de quel montant vous avez besoin. De plus, nous vous donnons sept conseils pour éviter les erreurs lors du financement de votre habitation.
Que sont les fonds propres?
Les personnes qui achètent un bien immobilier ont généralement besoin d’une hypothèque. Il s’agit d’un prêt à long terme accordé par un prestataire de services financiers (capitaux de tiers), c’est-à-dire par une banque ou une assurance. Les fonds propres, également appelés capitaux propres, sont les moyens financiers qu’un acquéreur doit apporter lui-même pour financer un bien immobilier. Ceux-ci peuvent provenir d’économies, de titres, de fonds de prévoyance (2e et 3e piliers) ou d’autres valeurs patrimoniales.
Les fonds propres peuvent être divisés en fonds propres durs et en fonds propres liés, également appelés fonds propres mous. Les fonds propres durs, également appelés fonds propres réels ou liquides, sont immédiatement disponibles. Les fonds propres mous, en revanche, proviennent d’une fortune liée. Les fonds propres servent de garantie au créancier hypothécaire pour financer le reste du prêt. La somme des fonds propres et de l’hypothèque ou des hypothèques constitue le prix d’achat de votre logement.
Les valeurs patrimoniales suivantes peuvent être utilisées comme fonds propres:
- titres
- avoirs en compte
- donations
- avances d’hoirie
- fonds du 3e pilier mis en gage ou retirés par anticipation, par exemple assurances vie
- fonds mis en gage ou retirés par anticipation de la caisse de pension (2e pilier)
Combien de fonds propres faut-il pour un logement dans lequel je souhaite vivre?
Règle d’or: en Suisse, un minimum de 20% de fonds propres (soit une part de fonds propres d’un cinquième) est exigé pour les logements en propriété à usage propre. Sur ces 20% de fonds propres, la moitié doit être des fonds propres durs.
Les 80% restants du prix d’achat sont couverts par une ou plusieurs hypothèques. Les fonds propres exigés varient selon le créancier hypothécaire; il vaut donc la peine de comparer. Le montant des fonds propres et le montant de l’hypothèque sont interdépendants:
- Plus vous pouvez utiliser de fonds propres pour l’achat de votre logement, plus les conditions d’intérêt seront intéressantes. L’hypothèque devient alors moins chère.
- Plus vous avez de fonds propres qui viennent d’une fortune liée, plus vos revenus doivent être élevés pour que le financement de votre logement soit possible.
Il est essentiel que le rapport entre les frais de financement courants de votre maison ou de votre appartement en propriété – par exemple les intérêts hypothécaires ou le remboursement de l’hypothèque (amortissement) – et le revenu disponible soit équilibré. Ce rapport est appelé la «capacité financière» dans le domaine des hypothèques. Apprenez-en plus dans l’article «Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière» et dans l’article «Hypothèques de premier et second rangs».
Exemple chiffré: faites le calcul pour votre logement en propriété
Les deux exemples de calcul suivants illustrent le rapport entre le montant des fonds propres et le prix d’achat. Ici, on suppose un taux de fonds propres exigé de 20%.
Exemple 1:
- Le prix d’achat du bien immobilier s’élève à 800'000 francs.
- Dans ce cas, la part des fonds propres nécessaires s’élève à 160'000 francs.
- 80'000 francs de cette somme doivent être des fonds propres durs.
Exemple 2:
- Le prix d’achat du bien immobilier s’élève à 1'100'000 francs.
- Dans ce cas, la part des fonds propres nécessaires s’élève à 220'000 francs.
- 110'000 francs de cette somme doivent être des fonds propres durs.
Exceptions: logements de vacances, immeubles de rendement et immeubles à usage commercial
Pour les logements de vacances, les biens immobiliers qui sont loués à des fins lucratives et les biens immobiliers à usage commercial, d’autres règles s’appliquent en Suisse concernant le montant et le type de fonds propres:
- Les capitaux propres provenant des 2e et 3e piliers ne peuvent pas être utilisés. Il faut donc davantage de capitaux provenant par exemple des avoirs en compte et en titres.
- La part des fonds propres exigés est nettement plus élevée que pour les logements à usage propre: pour les maisons de vacances, elle s’élève en général entre 30% et 40%. Pour les biens de rendement, elle est d’au moins 25% et peut aller jusqu’à 75% de leur valeur, et pour les biens immobiliers à usage commercial jusqu’à 50%.
- Pour les objets de rendement, les fonds de prévoyance ne peuvent être utilisés que si vous allez également habiter dans l’immeuble.
| Type | Description | Conseils et informations |
| Avoirs en compte | Vous pouvez utiliser l’argent que vous avez sur vos comptes d’épargne et comptes courants (ou comptes salaires) comme fonds propres. | Une réserve suffisante devrait toujours être disponible pour les dépenses quotidiennes et imprévues, mais aussi pour les vacances, etc. |
| Titres | En vendant ou en mettant en gage des actions ou des fonds, vous augmentez la fortune disponible. | Si le cours est bas, il se peut que vous deviez vendre des titres à perte. |
| Objets de valeur tels que tableaux ou bijoux | Si vous vendez des objets de valeur, vous augmentez les fonds propres disponibles. | Ne vendez pas les choses auxquelles vous tenez le plus, comme les objets hérités. Vous pourriez le regretter par la suite. |
| Donation ou avance d’hoirie provenant du cercle familial | Vous recevez de l’argent dont disposent vos parents. |
Les autres héritières et héritiers ne doivent pas être lésés quant à leurs parts réservataires. L’avance d’hoirie ou la donation doit donc être mentionnée dans le testament. Dans certains cantons suisses, les donations ou les avances d’hoirie sont imposables. |
| Prêts privés provenant de la famille ou d’amis | Contrairement au crédit privé d’un prestataire de services financiers, vous disposez ici d’argent supplémentaire souvent à de très bonnes conditions. |
Un prêt privé n’a pas d’impact négatif sur votre solvabilité Tenez compte des intérêts et des délais de remboursement pour calculer si l’hypothèque est supportable pour vous. Réglez tout par contrat, afin d’éviter tout désaccord ultérieur et de ne pas compromettre votre relation avec la personne qui vous a prêté l’argent. |
| 3e pilier (3a et 3b) | Les avoirs du 3e pilier, tels que les assurances vie ou les produits de placement, peuvent être soit (partiellement) retirés de manière anticipée, soit mis en gage, c’est-à-dire utilisés comme garantie. |
Le 3e pilier ne peut être utilisé que pour des biens immobiliers à usage propre. La valeur de rachat d’une assurance vie (ce que vous obtenez lorsque vous résiliez la police) est prise en compte entre 60% et 90% comme fonds propres Le capital est imposé en cas de versement. Une mise en gage peut en revanche présenter des avantages fiscaux. L’utilisation comme fonds propres réduit les prestations de vieillesse. |
| Type | Conseils et informations | Hinweise und Tipps |
| 2e pilier (caisse de pension) | Vous pouvez en partie retirer par anticipation ou mettre en gage l’argent de votre caisse de pension. |
Si les avoirs de la caisse de pension sont mis en gage, cela présente des avantages fiscaux. La dette doit quand même être amortie. Les fonds de la caisse de pension ne peuvent être utilisés que pour des biens immobiliers à usage propre. Le capital de la caisse de pension est imposé lors de son versement. L’utilisation comme fonds propres réduit les prestations de vieillesse. L’utilisation des fonds de la caisse de pension pour l’achat d’un logement n’est possible que de manière limitée après 50 ans. |
Quels capitaux propres faut-il d’abord utiliser?
Le tableau ci-dessus le montre clairement: le plus simple est de disposer d’un maximum de fonds propres durs pour le financement de votre maison ou votre appartement. Le pilier 3a vient en deuxième. Faites toutefois preuve de prudence si vous travaillez à votre compte et que vous n’avez pas de caisse de pension. Ce n’est qu’en dernier lieu que vous devriez envisager le 2e pilier pour l’achat d’un bien immobilier, sous forme soit de versement anticipé soit de mise en gage Cette option présente le plus de restrictions et d’effets négatifs sur votre situation de prévoyance.
7 conseils pour éviter les erreurs lors du financement d’un logement
- Ne prenez pas de risques incalculables et gardez une réserve financière. La même règle que pour les frais de location s’applique: les intérêts hypothécaires, les éventuels amortissements ainsi que les frais accessoires et d’entretien ne devraient pas représenter plus de 35% du revenu net.
- Assurez-vous de disposer de suffisamment d’argent lorsque vous serez à la retraite. Si possible, vous pouvez également reverser ultérieurement les montants manquants dans les 2e et 3e piliers afin de combler la lacune de prévoyance.
- Tenez compte de la commission de l’agence immobilière, etc.
- Tenez compte des frais uniques supplémentaires tels que les frais de notaire et de registre foncier, les droits de mutation lors du transfert de propriété, les impôts dus lors du versement des fonds de la caisse de pension ou du pilier 3a et les frais récurrents: intérêts hypothécaires (en hausse), amortissement de l’hypothèque, impôts (valeur locative), assurances, travaux d’entretien et réparations ainsi que frais accessoires.
- Pour les logements anciens en particulier, il peut arriver que la tuyauterie, le chauffage, les fenêtres, etc., soient en mauvais état. N’hésitez pas à demander conseil à des spécialistes. Les travaux de rénovation coûteux que vous n’avez pas prévus peuvent sinon vous réserver de mauvaises surprises.
- Prévoyez une éventuelle augmentation du taux hypothécaire.
- Protégez-vous en souscrivant une assurance vie risque pur dans le cas où vous auriez moins de revenus (raisons possibles: séparation, chômage, maladie, décès, réduction du taux d’occupation, invalidité).
Hypothèque: calcul de la capacité financière
La question à vous poser est: le logement que vous rêvez d’acquérir rentre-t-il dans votre budget? Qu’est-ce que cela signifie à long terme? Grâce à notre calculateur d’hypothèques, découvrez-le facilement et rapidement.
