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Sous-location: quelle assurance paie en cas de dommages?

Quelle assurance paie en cas de dommages pendant la sous-location?

La sous-location est autorisée en Suisse, pour autant que certaines conditions soient respectées.

Une assurance mobilier de ménage et une assurance responsabilité civile sont recommandées.

Consignez les accords par écrit.

En cas d’absence prolongée, il peut être intéressant de sous-louer son propre appartement. Mais que se passe-t-il si des dommages surviennent dans l’appartement? Selon le cas, une assurance mobilier de ménage et une assurance responsabilité civile sont utiles.

Que dit le droit du bail à propos de la sous-location?

Quand on est locataire d’un appartement, on a en principe le droit de mettre l’appartement en question en sous-location. En cas d’absence prolongée en particulier, par exemple si l’on entreprend un tour du monde ou un semestre à l’étranger, la sous-location s’avère rentable. Certes, vous avez besoin du consentement du bailleur, mais il n’y a que peu de raisons pouvant jouer en faveur d’un refus:

Vous refusez de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location, par exemple le loyer ou la durée du contrat de sous-location.
Les conditions de la sous-location sont abusives par rapport à votre contrat de location principal, par exemple parce que vous demandez un loyer excessif. Un loyer qui dépasse le vôtre de 10% maximum est considéré comme acceptable. Il s’agit alors d’une sous-location sans but lucratif. Dans le cas d’un appartement meublé, 20% sont également possibles.
Le bailleur subit un préjudice considérable lié à la sous-location, par exemple parce que les sous-locataires ont un comportement gênant ou que le logement est suroccupé.
Vous souhaitez sous-louer l’appartement pendant plus de deux ans.

Vous avez la possibilité de lire précisément les dispositions du droit du bail relatives à la sous-location dans l’article 262 du code des obligations. Pour une sous-location sans bénéfice, vous ne devez pas faire de déclaration d’impôts. En cas de doute, demandez tout de même conseil à un professionnel.

Pour la sous-location de votre appartement, vous avez le droit de demander une garantie de loyer en plus du loyer. Dans ce cas, il est courant de réclamer trois mois de loyer. La caution doit vous protéger contre les frais que le ou la sous-locataire pourrait éventuellement occasionner en endommageant le logement.

Attention: la sous-location de l’appartement prend également fin avec le bail principal. Vous devez en informer votre sous-locataire à temps.

Ce à quoi vous devez veiller en cas de sous-location: responsabilité et assurance

En tant que locataire principal·e, vous êtes responsable de l’appartement – même si vous ne vous trouvez pas sur place et que vous avez laissé l’appartement à une autre personne. Le code des obligations est clair à ce sujet:

«Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal.»

En cas de dommages, le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire: «Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger.» Il n’y a toutefois aucune obligation: en effet, le bailleur peut également faire valoir tous les dommages à votre encontre en tant que locataire principal·e.

La bonne nouvelle: vous pouvez demander le remboursement des frais encourus à la personne qui sous-loue votre logement. Les cas typiques sont par exemple des carreaux fissurés dans la cuisine ou la salle de bain, ou encore un parquet rayé. Dans ce cas, les coûts peuvent rapidement être élevés.

Le fait que le ou la sous-locataire n’ait pas d’assurance comporte un certain risque, car si la personne ne peut pas payer, c’est à vous de supporter les frais. Vous avez le droit de prévoir une assurance responsabilité civile dans le contrat de sous-location.

Responsabilité civile et mobilier de ménage en cas de sous-location: quelle assurance est utile?

Tout d’abord, il est important de comprendre la différence entre l’assurance mobilier de ménage et l’assurance responsabilité civile. En général, ces deux assurances ne sont pas obligatoires en Suisse, mais elles sont vivement recommandées.

Assurance mobilier de ménage en cas de sous-location

L’assurance mobilier de ménage couvre vos propres biens privés – vos objets de valeur et vos meubles, par exemple. Les sinistres typiques qui relèvent de l’assurance mobilier de ménage sont les dommages causés par un vol avec effraction, un incendie, des événements naturels ou encore les dégâts des eaux.

Par ailleurs, vous pouvez vous assurer de manière encore plus complète avec des modules supplémentaires comme la couverture casco ménage: si vous renversez accidentellement du vin sur votre tapis coûteux ou si, en passant l’aspirateur, la télévision tombe de la commode et se casse, l’assurance mobilier de ménage vous rembourse alors également les frais.

Si vous sous-louez votre appartement, votre mobilier de ménage est tout de même protégé à condition que le dommage ne soit pas causé par le ou la sous-locataire. En effet, un tel cas relève de l’assurance responsabilité civile que nous aborderons ci-après. Il est toutefois important de savoir que le mobilier de ménage que la personne en sous-location apporte elle-même n’est normalement pas protégé par votre assurance. En tant que sous-locataire, il est donc judicieux de souscrire soi-même une assurance mobilier de ménage. La situation est différente si vous vivez ensemble dans l’appartement. Dans ce cas, votre assurance mobilier de ménage suffit.

Un conseil: le bailleur devrait en plus disposer d’une assurance bâtiment. Celle-ci couvre justement les dommages aux biens non mobiliers – par exemple les dommages à la façade après une tempête, ou aux murs et aux sols après un incendie dans l’appartement.

Indispensable en cas de sous-location: l’assurance responsabilité civile

Une assurance responsabilité civile devrait être conclue par les deux parties. L’assurance responsabilité civile règle les dommages que vous avez causés à une tierce personne, par exemple à votre bailleur. Parfois, les bailleurs imposent même cette assurance qui s’avère toujours utile.

Reprenons l’exemple du parquet rayé: dans ce cas, les coûts peuvent rapidement s’élever à plusieurs milliers de francs. Il est également recommandé d’ajouter un module d’assurance supplémentaire pour une couverture en cas de négligence grave. Si, par exemple, vous avez laissé brûler une bougie sans surveillance et qu’un incendie se produit, l’assurance rembourse également les frais occasionnés dans ce cas, sans réduire les prestations.

En cas de sous-location, une assurance responsabilité civile est indispensable, que vous soyez vous-même sous-locataire et que vous souhaitiez vous protéger contre les frais ou que vous mettiez votre logement en sous-location et souhaitiez vous couvrir. De même, la perte des clés est généralement couverte par l’assurance responsabilité civile privée. Ceci est particulièrement avantageux lorsqu’en cas de perte, le système de fermeture de l’ensemble du bâtiment doit être remplacé. Si vous sous-louez, vous pouvez inclure l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile dans le contrat de sous-location.

Conseils pour la sous-location: établir un contrat

Vous n’êtes pas obligé·e d’établir un contrat de location écrit si vous envisagez de sous-louer votre appartement. Les contrats oraux sont également valables. Mais c’est justement en cas de litige qu’il est utile de pouvoir se référer à des accords écrits. Cette check-list vous aidera à établir le contrat:

Notez précisément les données complètes relatives aux deux parties locataires.
Dans le contrat, fixez le loyer, les dates importantes et les délais. Vous devriez également mentionner une éventuelle limitation de la durée du bail.
Le délai de résiliation pour un bail à durée indéterminée est généralement de trois mois.
Si une caution est due, il convient également de la faire figurer dans le contrat de location.
Pensez à ancrer dans le contrat l’obligation d’assurance responsabilité civile.

Assurance mobilier de ménage et responsabilité civile combinée

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