Sono pochissime le persone che possono comprarsi un immobile esclusivamente con il proprio denaro. La maggior parte degli acquirenti necessita di un prestito sotto forma di ipoteca. In base all’importo del capitale di terzi necessario, viene fatta una differenza tra ipoteca di 1° e di 2° grado.

Cosa sono l’ipoteca di 1° e di 2° grado?

Di regola il rimborso del prestito si svolge in modo tale che il debitore o la debitrice restituisce al creditore sia gli interessi dovuti che l’importo prestato.

Nel finanziamento immobiliare, tuttavia, questo processo si svolge in un altro modo. Il finanziamento si suddivide solitamente in due componenti, ovvero l’ipoteca di 1° grado e quella di 2° grado.

Mentre l’ipoteca di 1° grado non ha alcun limite temporale e fondamentalmente non deve essere rimborsata, quella di 2° grado deve essere obbligatoriamente ammortizzata entro 15 anni oppure fino al pensionamento (a seconda di quale dei due eventi si verifica per primo).

Funzionamento dell’ipoteca di 1° e di 2° grado

Se volete acquistare un immobile, dovete finanziare almeno il 20% del valore immobiliare con fondi propri. Questo è quanto prevede la legge in Svizzera. Ricevete quindi al massimo un’ipoteca per l’80% del prezzo di acquisto, nel settore la quota di finanziamento di terzi viene chiamata anche anticipo (i soldi anticipati dalla banca).

Se avete capitale proprio a sufficienza, ovvero oltre il necessario 20%, la quota dell’ipoteca di 2° grado è inferiore al 13%. Se potete coprire almeno il 33% del prezzo di acquisto con i fondi propri, un’ipoteca di 2° grado non è più necessaria.

L’ipoteca di 1° grado

L’ipoteca di 1° grado è un prestito a lungo termine. È caratterizzata dal fatto che non deve essere rimborsata (ammortizzata). 

Banche e assicurazioni offrono diversi tipi di modelli ipotecari, alcuni con durate diverse. Questo significa che, se la vostra ipoteca di 1° grado consiste in un’ipoteca a tasso fisso o in un’ipoteca SARON, dovete rinnovare costantemente la durata della vostra ipoteca una volta che questa è scaduta. Pagate quindi regolarmente gli interessi ipotecari ma non rimborsate il prestito vero e proprio. Potete tuttavia scegliere liberamente di rimborsare (parzialmente) l’ipoteca di 1° grado per ridurre gli interessi ipotecari. Soprattutto in caso di eredità o se ricevete in altro modo ingenti somme di denaro, l’ammortamento (parziale) può rivelarsi interessante.

L’ipoteca di 2° grado

Se i vostri fondi propri sono meno di un terzo del finanziamento dell’immobile, dovete accendere un’ipoteca di 2° grado. Per l’ipoteca di 2° grado sussiste l’obbligo di ammortamento. In questo caso non pagate solo regolarmente gli interessi ipotecari per l’ipoteca di 2° grado, ma rimborsate parallelamente anche l’importo effettivo del prestito. Questo deve aver luogo entro 15 anni oppure entro la data di pensionamento, a seconda di quale dei due eventi si verifica per primo.

Per l’ammortamento ci sono due varianti.

L’ammortamento diretto

Nel caso dell’ammortamento diretto, rimborsate regolarmente l’importo del debito. Questo vi dà sicurezza al momento della pianificazione. Tramite il rimborso graduale del prestito, l’importo del debito si riduce costantemente e quindi i costi degli interessi diminuiscono. Tuttavia, un importo di debiti più basso comporta svantaggi fiscali poiché potete detrarre sempre meno interessi passivi dal vostro reddito imponibile.

L’ammortamento indiretto

Nel caso dell’ammortamento indiretto, versate i pagamenti non direttamente al vostro creditore, bensì risparmiate i soldi versandoli ad esempio su un conto del pilastro 3a. In questo modo l’importo del debito rimane uguale per tutta la durata. Potete però detrarre dal vostro reddito imponibile i costi più elevati degli interessi e i versamenti nel conto 3a.