Un’ipoteca vi consente di finanziare una casa di proprietà ma è legata anche a diverse condizioni. Vi spieghiamo che cos’è un’ipoteca, quali sono le tipologie e quali sono gli step da seguire per finanziare il vostro immobile.

Che cos’è un’ipoteca?

Un’ipoteca è un prestito a lungo termine concesso da una banca o da un’assicurazione per il finanziamento di un immobile. L’immobile, ovvero l’abitazione di proprietà, funge da garanzia per il credito.

Questo significa che, se il cliente diventa insolvente e non può più pagare il tasso di interesse ipotecario, la banca può utilizzare l'immobile come garanzia (pegno). La banca ha quindi il diritto di ricorrere all’immobile come garanzia, ad esempio vendendolo e ottenendo così i suoi soldi.

Fondi propri: quale quota del prezzo di acquisto devo finanziare autonomamente?

Per l’acquisto di un immobile, in Svizzera deve essere finanziato almeno il 20% del valore immobiliare tramite fondi propri. Se desiderate quindi acquistare un immobile del valore di 1’000’000 franchi, dovete poter disporre almeno di 200’000 franchi. Una cifra considerevole.

Chi riceve un’ipoteca?

Se siete interessati a un immobile e vi rivolgete a una banca o assicurazione per un’ipoteca, viene calcolata innanzitutto la vostra sostenibilità finanziaria. In parole povere, il/la consulente calcola la sostenibilità dei costi immobiliari in base alla vostra situazione finanziaria e se siete in grado di permettervi l’immobile ovvero i tassi di interesse ipotecario, il rimborso e le spese accessorie.

Nel nostro articolo “Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca” trovate i dettagli del calcolo.

Ipoteca di 1° e di 2° grado

Di solito i prestiti funzionano così: il/la debitore/debitrice restituisce al creditore la somma presa in prestito più gli interessi.

Il finanziamento immobiliare funziona in un altro modo. Esso viene suddiviso di solito in due parti, ossia in un’ipoteca di 1° e una di 2° grado.

L’ipoteca di 1° grado copre al massimo il 67% del valore immobiliare. L’ipoteca di 2° grado copre fino al 13%. Se avete a disposizione fondi propri a sufficienza, ovvero oltre la quota minima del 20%, l’ipoteca di 2° grado è inferiore al 13%. Se siete in grado di finanziare l’immobile con almeno il 33% di fondi propri, l’ipoteca di 2° grado viene completamente meno.

La differenza principale tra l’ipoteca di 1° e di 2° grado è l’obbligo di ammortamento. L’ipoteca di 1° grado non deve essere rimborsata (ammortizzata). Per quanto riguarda invece l’ipoteca di 2° grado, questa deve essere rimborsata completamente entro 15 anni o entro la data del vostro pensionamento. Dipende da quale dei due eventi si verifica per primo.

Ammortamento: riduzione del debito ipotecario

Ci sono due tipi di ammortamento.

• Ammortamento diretto: se ammortizzate in modo diretto, pagate regolarmente alla banca una parte dell’ipoteca, solitamente ogni tre mesi. Poiché in questo modo il vostro debito si riduce, anche l’onere degli interessi diminuisce sempre di più. Di conseguenza, potete detrarre meno debiti dal vostro reddito imponibile.
• Ammortamento indiretto: in questo caso non pagate le rate di ammortamento all’istituto di credito bensì li versate in una soluzione di previdenza privata per la vecchiaia, come un fondo 3a o un’assicurazione sulla vita. In questo modo potete investire il denaro e approfittare di vantaggi fiscali e, nel migliore dei casi, anche di rendimenti.
  

Trovate ulteriori informazioni nel nostro articolo “Ammortamento ipotecario: diretto o indiretto, e quanto conviene?”.

5 step verso l’ipoteca

Il percorso verso l’ipoteca comprende diversi step mirati a fornire una garanzia sia alla banca che a voi.

Quali tipi di ipoteca esistono?

Ci sono diversi modelli ipotecari che si differenziano tra loro nelle condizioni e nel calcolo degli interessi. Ecco le varianti più comuni.

• Ipoteca a tasso fisso: il tasso di interesse rimane costante per un periodo di tempo stabilito, cosa questa che favorisce la sicurezza di pianificazione.
• Ipoteca SARON: il tasso di interesse varia poiché si orienta al SARON (Swiss Average Rate Overnight) che viene regolarmente adeguato alle condizioni di mercato.
• Ipoteca variabile: questo tipo di ipoteca non ha una durata fissa e gli interessi possono essere adeguati in qualsiasi momento alla situazione di mercato.