Nur die wenigsten können eine Immobilie ausschliesslich mit ihrem eigenen Geld kaufen. Die meisten Käuferinnen und Käufer sind auf ein Darlehen in Form einer Hypothek angewiesen. Je nach Höhe des benötigten Fremdkapitals wird zwischen einer 1. und einer 2. Hypothek unterschieden.

Was sind die 1. und die 2. Hypothek?

In der Regel erfolgt die Rückzahlung von Darlehen so, dass der Schuldner oder die Schuldnerin sowohl die anfallenden Zinsen begleicht als auch den geliehenen Betrag an die kreditgebende Partei zurückzahlt.

Bei der Finanzierung von Immobilien läuft der Prozess jedoch anders ab. Sie wird typischerweise in zwei Komponenten unterteilt: die 1. und die 2. Hypothek.

Während die 1. Hypothek keine zeitliche Begrenzung hat und grundsätzlich nicht zurückzuzahlen ist, muss die 2. Hypothek zwingend innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was zuerst eintrifft) amortisiert werden.

Funktionsweise der 1. und der 2. Hypothek

Interessieren Sie sich für eine Immobilie, müssen Sie mindestens 20% des Immobilienwerts mit Eigenkapital finanzieren. So schreibt es das Gesetz in der Schweiz vor. Entsprechend erhalten Sie höchstens eine Hypothek für 80% des Kaufpreises – in der Fachwelt nennt man den Anteil der Fremdfinanzierung auch Belehnung («so viel Geld lehnt Ihnen die Bank aus»).  

Bringen Sie ausreichend Eigenkapital ein – also mehr als die erforderlichen 20% –, reduziert sich der Anteil der 2. Hypothek auf unter 13%. Wenn Sie mindestens 33% des Kaufpreises durch Eigenmittel abdecken, ist die Aufnahme einer 2. Hypothek nicht mehr notwendig.

Die 1. Hypothek

Die 1. Hypothek ist ein langfristiges Darlehen. Sie charakterisiert sich dadurch, dass sie nicht abbezahlt (amortisiert) werden muss.

Banken und Versicherungen bieten unterschiedliche Hypothekarmodelle an, manche mit unterschiedlich langen Laufzeiten. Das heisst, wenn Ihre 1. Hypothek beispielsweise aus einer Festhypothek oder aus einer SARON-Hypothek besteht, müssen Sie die Laufzeit Ihrer Hypothek immer wieder erneuern, nachdem sie ausgelaufen ist. Somit zahlen Sie fortlaufend Hypothekarzinsen, jedoch nicht das eigentliche Darlehen zurück. Es steht Ihnen jedoch frei, die 1. Hypothek (teilweise) zurückzuzahlen, um die Hypothekarzinsen zu reduzieren. Vor allem bei Erbschaften oder wenn Sie anderweitig grössere Geldbeträge erhalten, kann eine (Teil-)Amortisation attraktiv sein.

Die 2. Hypothek

Wenn Ihr Eigenkapital weniger als ein Drittel der Immobilienfinanzierung ausmacht, müssen Sie eine 2. Hypothek aufnehmen. Bei der 2. Hypothek besteht Amortisationspflicht. Sie zahlen entsprechend nicht nur regelmässig Hypothekarzinsen für die 2. Hypothek, sondern zahlen parallel dazu auch den effektiven Darlehensbetrag zurück. Das geschieht innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Zeitpunkt Ihrer Pensionierung – abhängig davon, was zuerst eintritt.

Für die Amortisation gibt es zwei Varianten:

Die direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie den Schuldenbetrag regelmässig ab. Das schafft Sicherheit bei der Planung. Durch die schrittweise Abzahlung des Darlehens verringert sich laufend die Schuldensumme und entsprechend sinken auch die Zinskosten. Jedoch bringt eine tiefere Schuldensumme steuerliche Nachteile mit sich, weil Sie immer weniger Schuldzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen können.

Die indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation leisten Sie die Zahlungen nicht direkt an Ihren Kreditgeber, sondern sparen das Geld, indem Sie es beispielsweise auf ein Säule-3a-Konto einzahlen. Somit bleibt der Schuldenbetrag über die Laufzeit gleich hoch. Dafür können Sie die höheren Zinskosten sowie die Einzahlungen in das 3a-Konto von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.