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Il sogno di una casa di proprietà sta prendendo sempre più forma? Allora è importante capire come impostare il finanziamento in modo intelligente. Vi spieghiamo passo dopo passo, in modo semplice e comprensibile, cosa dovete sapere su ipoteche, capitale proprio e costi mensili.
Ecco quanto capitale proprio vi serve
Chi desidera comprare una casa di proprietà, deve investire capitale proprio, i cosiddetti fondi propri. L’istituto finanziario di solito non finanzia l’intero prezzo di acquisto per un immobile a vostro uso abitativo. Il rapporto tra i soldi dati in prestito (ipoteca) e il valore dell’immobile si chiama anticipo. In Svizzera, l’anticipo massimo corrisponde all’80% del valore immobiliare. Il restante 20% deve essere pagato con i fondi propri.
- Esempio: se la vostra casa dei sogni ha un valore di 1 milione di franchi, dovete apportare 200’000 franchi di fondi propri.
- Fonti di capitale proprio: i fondi propri possono avere origini diverse e possono essere quindi risparmi, patrimonio azionario, prelievi anticipati della cassa pensioni, del terzo pilastro o anticipi sull’eredità
Nel nostro articolo “Ecco quanti fondi propri vi servono per un’ipoteca” trovate informazioni importanti su come procurarvi i fondi propri.
Che cos’è la sostenibilità?
Prima di concedervi un’ipoteca, l’istituto finanziario verifica se siete in grado di sostenere i costi mensili anche a lungo termine. Si parla quindi di sostenibilità. La regola generale è questa: tutti i costi mensili per la vostra casa di proprietà possono essere pari al massimo al 35% del vostro reddito netto.
Questi costi mensili sono costituiti:
- dal tasso di interesse ipotecario (la banca calcola con un tasso di interesse medio a lungo termine pari circa al 5%)
- dal rimborso dell’ipoteca (ammortamento)
- dalle spese accessorie (circa 0,75% del valore immobiliare all’anno per manutenzione e riparazioni)
Nell’articolo “Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca ” trovate il calcolatore di sostenibilità finanziaria e i rispettivi consigli di esperte e esperti di Baloise.
| Valore commerciale dell’immobile (CHF) | Capitale proprio minimo necessario (CHF) | Costi calcolatori annui* (CHF) | Reddito netto minimo necessario (CHF) |
| CHF 600'000 | CHF 120'000 | CHF 33'833 | CHF 96'667 |
| CHF 1'000'000 | CHF 200'000 | CHF 56'389 | CHF 161'111 |
| CHF 1'500'000 | CHF 300'000 | CHF 84'583 | CHF 241'667 |
| CHF 800'000 | CHF 160'000 | CHF 45'111 | CHF 128'889 |
| CHF 1'250'000 | CHF 250'000 | CHF 70'486 | CHF 201'389 |
| CHF 2'000'000 | CHF 400'000 | CHF 112'778 | CHF 322'222 |
Capire le ipoteche
Se l’istituto finanziario finanzia l’80% del vostro immobile, questo importo viene suddiviso in due parti.
- Ipoteca di 1° grado: 67% del valore immobiliare
- Ipoteca di 2° grado: 13% del valore immobiliare
- Differenza: l’ipoteca di 2° grado deve essere rimborsata completamente entro 15 anni o fino al pensionamento, a seconda di quale dei due eventi si verifica prima. Per quanto riguarda l’ipoteca di 1° grado, invece, vengono pagati solo gli interessi ipotecari. Tutti i dettagli a riguardo sono disponibili nel nostro articolo “Ipoteca di 1° e 2° grado: funzionamento e esempi”.
- Modello ipotecario: se decidete di fare un’ipoteca, potete scegliere tra diversi modelli. I più comuni sono:
- l’ipoteca a tasso fisso con tasso d’interesse costante;
- l’ipoteca SARON con tasso d’interesse variabile a seconda del mercato; e
- l’ipoteca variabile senza durata fissa.
Non sapete ancora quale sia il modello giusto per voi? Leggete la nostra guida sulla strategia ipotecaria e scoprite i vantaggi delle nostre diverse ipoteche.
3 errori frequenti nel finanziamento
- Calcolo troppo stretto del finanziamento proprio: in molti sottovalutano il rischio di variazione del tasso di interesse e si ritrovano in situazioni finanziarie difficili appena i tassi di interesse ipotecari aumentano. Oppure, una volta trasferitisi nella nuova casa desiderano apportare modifiche all’immobile e necessitano quindi di altri soldi.
Un consiglio: cercate immobili che siano circa il 10% al di sotto del vostro budget massimo, in modo da avere un margine di manovra finanziario.
- Difetti all’immobile non riconosciuti o ignorati: l’euforia iniziale per l’acquisto di un immobile può far sì che i futuri acquirenti trascurino più facilmente o addirittura ignorino eventuali difetti esistenti.
Un consiglio: visitate più volte l’immobile (almeno una volta insieme a un professionista) e a orari diversi della giornata.
- Cambiamenti della situazione finanziaria non presi in considerazione: con il/la vostro/a partner avete fatto i conti con un reddito doppio ma state pensando di mettere presto su famiglia? Oppure volevate realizzare a breve anche il vostro sogno di un’attività indipendente? Questi cambiamenti hanno un grande impatto su cosa potete permettervi a lungo termine.
Scaricate la nostra check-list sull’acquisto della casa per evitare gli errori frequenti ed essere preparati in modo ottimale per ogni fase.
