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So viel Eigenkapital benötigen Sie
Wer ein Eigenheim kaufen möchte, muss eigenes Kapital investieren, sogenannte Eigenmittel. Denn ein Finanzinstitut finanziert in der Regel nicht den gesamten Kaufpreis einer von Ihnen selbst bewohnten Immobilie. Das Verhältnis zwischen dem geliehenen Geld (Hypothek) und dem Wert der Immobilie heisst Belehnung. In der Schweiz beträgt die Belehnung maximal 80% des Immobilienwerts. Die restlichen 20% müssen Sie aus eigenen Mitteln bezahlen.
- Beispiel: Angenommen, Ihr Wohntraum hat einen Wert von 1 Million Franken, dann müssen Sie 200'000 Franken Eigenmittel aufbringen.
- Quellen fürs Eigenkapital: Die Eigenmittel können aus verschiedenen Quellen stammen, beispielsweise aus Ersparnissen, Aktienvermögen, Vorbezügen aus der Pensionskasse, der 3. Säule oder aus Erbvorbezügen.
Was Sie beim Beschaffen von Eigenmitteln beachten sollten, erfahren Sie in unserem Beitrag «So viel Eigenmittel brauchen Sie für eine Hypothek».
Was ist die Tragbarkeit?
Bevor ein Finanzinstitut Ihnen eine Hypothek gewährt, prüft es, ob Sie sich die monatlichen Kosten auch langfristig leisten können. Das nennt man Tragbarkeit. Als Faustregel gilt: Alle monatlichen Kosten für Ihr Eigenheim dürfen maximal 35% Ihres Nettoeinkommens ausmachen.
Diese monatlichen Kosten setzen sich zusammen aus:
- dem Hypothekarzins (die Bank rechnet mit einem langfristigen Durchschnittszins von ca. 5%)
- der Rückzahlung der Hypothek (Amortisation)
- den Nebenkosten (ca. 0,75% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt und Reparaturen)
Einen Tragbarkeitsrechner und dazugehörige Tipps von unseren Expertinnen und Experten finden Sie im Artikel «Tragbarkeit einer Hypothek verstehen und berechnen».
| Verkehrswert Immobilie (CHF) | Mindest benötigtes Eigenkapital (CHF) | Jährlich kalkulatorische Kosten* (CHF) | Mindestens benötigtes Nettoeinkommen (CHF) |
| CHF 600'000 | CHF 120'000 | CHF 33'833 | CHF 96'667 |
| CHF 1'000'000 | CHF 200'000 | CHF 56'389 | CHF 161'111 |
| CHF 1'500'000 | CHF 300'000 | CHF 84'583 | CHF 241'667 |
| CHF 800'000 | CHF 160'000 | CHF 45'111 | CHF 128'889 |
| CHF 1'250'000 | CHF 250'000 | CHF 70'486 | CHF 201'389 |
| CHF 2'000'000 | CHF 400'000 | CHF 112'778 | CHF 322'222 |
Hypotheken verstehen
Wenn das Finanzinstitut 80% Ihrer Immobilie finanziert, wird dieser Betrag in zwei Teile aufgeteilt:
- Hypothek: 67% des Immobilienwertes
- Hypothek: 13% des Immobilienwertes
- Unterschied: Die 2. Hypothek müssen Sie vollständig zurückzahlen, und zwar innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung – je nachdem, was zuerst eintritt. Im Gegensatz zur 1. Hypothek, bei der Sie lediglich die Hypothekarzinsen zahlen. Alle Details dazu finden Sie in unserem Artikel «1. und 2. Hypothek: Funktionsweise und Beispiele».
- Hypothekarmodell: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, können Sie zwischen verschiedenen Modellen wählen. Die gängigsten sind:
- die Festhypothek mit konstantem Zinssatz;
- die SARON-Hypothek mit variablem, marktabhängigem Zinssatz; und
- die variable Hypothek ohne feste Laufzeit.
Sie wissen noch nicht, welches Modell das richtige für Sie ist? Dann lesen Sie unseren Ratgeber zur Hypothekarstrategie und entdecken Sie die Vorteile unserer verschiedenen Hypotheken.
3 häufige Fehler bei der Finanzierung
- Eigenfinanzierung zu knapp berechnet: Viele unterschätzen das Zinsänderungsrisiko und geraten in finanzielle Schwierigkeiten, sobald die Hypothekarzinsen steigen. Oder sie möchten nach dem Einzug ins Eigenheim das eine oder andere an der Immobilie verändern und brauchen dafür ebenfalls Geld.
Tipp: Suchen Sie nach Immobilien, die etwa 10% unter Ihrem maximalen Budget liegen. So haben Sie finanziellen Spielraum.
- Mängel an der Immobilie übersehen oder ignoriert: Die anfängliche Euphorie eines Immobilienkaufs kann dazu führen, dass Interessentinnen und Interessenten über bestehende Mängel leichter hinwegsehen oder sie sogar ignorieren.
Tipp: Besichtigen Sie die Immobilie mehrmals (mindestens einmal mit einer Fachperson) und zu verschiedenen Tageszeiten.
- Veränderungen der finanziellen Situation nicht berücksichtigt: Haben Sie und Ihr Partner oder Ihre Partnerin mit einem doppelten Einkommen kalkuliert, aber planen Sie, demnächst eine Familie zu gründen? Oder wollten Sie sich auch bald Ihren Traum von der Selbstständigkeit erfüllen? Diese Veränderungen haben eine grosse Auswirkung auf das, was Sie sich langfristig leisten können.
Laden Sie unsere Checkliste zum Ablauf eines Hauskaufs herunter, damit Sie häufige Fehler vermeiden und für jede Phase optimal vorbereitet sind.