Une hypothèque vous permet de financer l’achat d’un logement, mais implique certaines conditions. Nous vous expliquons ce qu’est une hypothèque, quels sont les différents types et par quelles étapes vous devez passer pour financer votre bien immobilier.

Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Une hypothèque est un prêt à long terme accordé par une banque ou une compagnie d’assurances pour financer un bien immobilier. Le bien immobilier lui-même sert de garantie pour le Crédit.  

En d’autres termes, si vous devenez insolvable et que ne pouvez plus payer les intérêts hypothécaires, la banque peut utiliser le bien immobilier comme garantie (gage). La banque a donc le droit de recourir au bien immobilier comme garantie. Elle peut par exemple vendre le bien immobilier et récupérer ainsi son argent. 

Fonds propres: quelle est la part du prix d’achat que je dois financer moi-même

En Suisse, si vous achetez un bien immobilier, vous devez financer au moins 20% de la valeur du bien immobilier avec vos propres fonds. Ainsi, si vous souhaitez acquérir un logement d’une valeur de 1'000'000 francs, vous devez apporter au moins 200'000 francs, ce qui représente une somme importante.

Qui peut obtenir une hypothèque?

Si un bien immobilier vous intéresse et que vous vous adressez à une banque ou à une compagnie d’assurances pour obtenir une hypothèque, votre capacité financière sera d’abord calculée. Pour simplifier, votre conseiller·ère calcule dans quelle mesure les coûts immobiliers sont supportables compte tenu de votre situation financière et si vous pouvez vous permettre d’acheter le bien immobilier, y compris les intérêts hypothécaires, le remboursement ainsi que les frais accessoires.

Pour savoir comment le calcul est effectué, consultez notre article «Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière».

Hypothèques de premier et second rangs

En règle générale, les prêts fonctionnent de la manière suivante: le débiteur rembourse au créancier le montant prêté plus les intérêts.

Le financement immobilier fonctionne différemment. Il est généralement divisé en deux parties: l’hypothèque de 1er rang et l’hypothèque de 2nd rang.

L’hypothèque de premier rang couvre au maximum 67% de la valeur du bien immobilier. L’hypothèque de second rang couvre jusqu’à 13%. Si vous disposez toutefois de suffisamment de fonds propres, c’est-à-dire plus que le minimum de 20%, l’hypothèque de second rang sera inférieure à 13%. L’hypothèque de second rang n’est pas nécessaire si vous financez le bien immobilier avec au moins 33% de fonds propres.

La principale différence entre l’hypothèque de premier rang et l’hypothèque de second rang réside dans l’obligation d’amortissement. L’hypothèque de 1er rang ne doit pas être remboursée (amortie). En revanche, l’hypothèque de 2nd rang doit être remboursée intégralement dans les 15 ans suivant l’achat du bien immobilier ou au plus tard lors de votre départ à la retraite, selon ce qui survient en premier.

Amortissement: réduction de la dette hypothécaire

On distingue deux types d’amortissement:

• Amortissement direct: si vous amortissez de façon directe, vous remboursez régulièrement à la banque une partie de l’hypothèque, en général tous les trois mois. Comme vous réduisez ainsi le montant de votre dette, vous diminuez aussi continuellement la charge d’intérêts. En contrepartie, vous pouvez déduire moins de dettes de votre revenu imposable.
• Amortissement indirect: dans le cas de l’amortissement indirect, vous n’effectuez pas de versements à l’établissement de crédit, mais dans une prévoyance vieillesse privée, par exemple un fonds 3a ou une assurance vie. Vous pouvez ainsi investir l’argent et bénéficier d’avantages fiscaux et, dans l’idéal, de rendements.

Pour plus d’informations, consultez notre article «Amortissement d’hypothèque direct ou indirect? Et dans quelle mesure?». 

5 étapes pour obtenir votre hypothèque

L’obtention d’une hypothèque comprend plusieurs étapes qui permettent de s’assurer que la banque et vous-même êtes bien couverts:

Quels sont les différents types d’hypothèques?

Il existe différents modèles d’hypothèques, qui se distinguent par leurs conditions et le calcul des intérêts. Les variantes les plus fréquentes sont: Hypothèque à taux f

• Hypothèque à taux fixe: le taux d’intérêt reste constant pendant une durée déterminée, ce qui offre une sécurité de planification.
• Hypothèque SARON: le taux d’intérêt varie, car il se base sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight), qui est régulièrement adapté aux conditions du marché.
• Hypothèque à taux variable: ce type d’hypothèque n’a pas de durée fixe et les taux d’intérêt p