Eine Hypothek ermöglicht Ihnen die Finanzierung eines Eigenheims, bringt jedoch einige Konditionen mit sich. Wir erklären, was eine Hypothek ist, welche Arten es gibt und welche Schritte Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie durchlaufen müssen.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein langfristiges Darlehen einer Bank oder Versicherung zur Finanzierung einer Immobilie. Die Immobilie beziehungsweise das Wohneigentum selbst dient als Sicherheit für den Kredit.

Das bedeutet: Sollten Sie zahlungsunfähig werden und die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen können, kann die Bank die Immobilien als Absicherung (Pfand) nutzen. Die Bank hat also das Recht, auf die Immobilie als Sicherheit zurückzugreifen. Sie kann beispielsweise die Immobilie verkaufen und kommt so wieder an ihr Geld.

Eigenmittel: Welchen Anteil des Kaufpreises muss ich selbst finanzieren?

In der Schweiz müssen Sie bei einem Immobilienkauf mindestens 20% des Immobilienwerts aus eigenen Mitteln finanzieren. Wenn Sie also eine Immobilie im Wert von 1'000'000 Franken kaufen möchten, müssen Sie demnach mindestens 200'000 Franken aufbringen. Ein stattlicher Betrag.

Wer erhält eine Hypothek?

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren und sich für die Hypothek an eine Bank oder Versicherung wenden, wird zuerst Ihre Tragbarkeit berechnet. Vereinfacht gesagt rechnet Ihre Beraterin oder Ihr Berater aus, wie tragbar die Immobilienkosten bei Ihrer finanziellen Situation sind und ob Sie sich die Immobilie respektive die Hypothekarzinsen, die Rückzahlung sowie die Nebenkosten leisten können.

Wie das genau berechnet wird, erfahren Sie in unserem Artikel «Tragbarkeit einer Hypothek verstehen und berechnen».

1. und 2. Hypothek

Normalerweise funktionieren Darlehen so, dass die Schuldnerin oder der Schuldner den geliehenen Betrag plus Zinsen an den Gläubiger zurückbezahlt.

Die Immobilienfinanzierung funktioniert anders. Sie wird üblicherweise in zwei Teile aufgeteilt: die 1. und die 2. Hypothek.

Die 1. Hypothek deckt maximal 67% des Immobilienwerts ab. Die 2. Hypothek deckt bis zu 13% ab. Wenn Sie jedoch genug Eigenmittel aufbringen – also mehr als das Minimum von 20% – beträgt die 2. Hypothek weniger als 13%. Wenn Sie die Immobilie mit mindestens 33% Eigenmitteln finanzieren, entfällt die 2. Hypothek ganz.

Der Hauptunterschied zwischen der 1. und der 2. Hypothek besteht in der Amortisationspflicht. Die 1. Hypothek muss nicht zurückbezahlt (amortisiert) werden. Im Gegensatz dazu muss die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren nach dem Immobilienkauf oder bis zum Zeitpunkt Ihrer Pensionierung vollständig zurückbezahlt werden. Je nachdem, was zuerst eintritt.

Amortisation: Abbau der Hypothekarschuld

Man unterscheidet zwei Arten der Amortisation:

• Direkte Amortisation: Wenn Sie direkt amortisieren, zahlen Sie der Bank regelmässig einen Teil der Hypothek zurück – üblicherweise alle drei Monate. Da Sie so Ihren Schuldenbetrag verringern, reduzieren Sie auch laufend die Zinslast. Im Gegenzug können Sie weniger Schulden von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
• Indirekte Amortisation: Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Amortisationsraten nicht an das Kreditinstitut, sondern in eine private Altersvorsorge wie zum Beispiel einen 3a-Fonds oder in eine Lebensversicherung. Damit können Sie das Geld investieren und profitieren von steuerlichen Vorteilen und im Idealfall von Renditen.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel «Amortisation Hypothek: direkt oder indirekt – und wie viel ist sinnvoll?».

5 Schritte zu Ihrer Hypothek

Der Weg zur Hypothek umfasst mehrere Schritte, die sicherstellen, dass sowohl die Bank als auch Sie gut abgesichert sind:

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle, die sich in ihren Konditionen und der Zinsberechnung unterscheiden. Die häufigsten Varianten sind:

• Festhypothek: Der Zinssatz bleibt für eine festgelegte Laufzeit konstant, was für Planungssicherheit sorgt.
• SARON-Hypothek: Der Zinssatz variiert, denn er orientiert sich am SARON (Swiss Average Rate Overnight), der regelmässig an die Marktbedingungen angepasst wird.
• Variable Hypothek: Diese Art von Hypothek hat keine feste Laufzeit und die Zinsen können jederzeit an die Marktsituation angepasst werden.